مقاله ای که در این صفحه به نقل از سایت مهداد قوه قضاییه آورده می شود برای آشنایی با عواقب معامله ملک و قواعد اولیه ی معاملات ملکی و تا حدی مشکلاتی در خرید و فروش های املاک که نهایتا به اختلاف دادگاهی و کارشناسی دادگستری منجر می شود بسیار مفید است که در این قسمت آن را عینا نقل می کنیم:
مبیع چیست
در ابتدا باید بدانیم کالایی که فروخته می‌شود را در قرارداد خرید و فروش (مَبیع یا عین) و به فروشنده (بایع) گفته می‌شود. و به پول یا بهای آن چیزی که فروخته می‌شود (ثمن یا عِوض) و به خریدار (مشتری) گفته می‌شود. در ادامه شرایط قرارداد خرید و فروش را با هم بررسی می‌کنیم.
شرایط قرارداد خرید و فروش:
۱. اولین شرط برای این قرارداد همانند سایر قراردادها، همکاری اراده دو شخص و ابراز این اراده است. به این مثال توجه کنید: شخصی صاحب یک مغازه لوازم‌التحریری است. مشتری به این مغازه می‌آید تا سه دفتر از او بخرد. فروشنده برای او چند دفتر می‌آورد و مشتری پس از اینکه دفترها را پسندید، قیمت را پرداخت می‌کند.
عملی که فروشنده انجام داده را (ایجاب) و عمل مشتری را (قبول) می‌گویند. یعنی فروشنده اراده کرده که دفتر بخرد و فروشنده هم اراده کرده که به او دفتر بفروشد. نکته‌ای که باید مدنظر قرار داد آن است که رضایت هردوطرف لازم و ضروری است و اگر شخصی، دیگری را مجبور کرده باشد که مال و کالای خود را بفروشد، این قرارداد صحیح نیست و فقط در صورتی که شخصی که مجبور شده، به آن قرارداد رضایت دهد، صحیح خواهد بود. نکته دیگر در این بحث آن است که الفاظ و عباراتی که دو طرف به کار می‌برند باید مشخص و واضح باشد که آن‌ها خواهان قرارداد خرید و فروش هستند و نه قرارداد دیگر.
۲. فروشنده و خریدار باید اهلیت داشته باشند؛
منظور از اهلیت دو چیز است: اول آن‌که دو طرف باید عاقل و بالغ باشند و بتوانند باهم قرارداد ببندند. برای مثال شخصی که دیوانه است و عاقل نیست نمی‌تواند قرارداد خرید و فروش را با دیگری ببندد.
دوم آن‌که ورشکسته یا شخصی که مال او توقیف شده است اجازه بستن قرارداد خرید و فروش را ندارد. برای مثال شما از شخصی در دادگاه شکایت می‌کنید و دادگاه رای می‌دهد که آن شخص باید ۱۰ میلیون به شما بدهد و اتومبیل شخص را برای این موضوع توقیف می‌کند. هنگامی‌که اتومبیل توقیف شد به‌رغم اینکه شخص عاقل و بالغ است و می‌تواند قرارداد ببندد ولی به علت اینکه اختیار و اجازه استفاده از مال خودش را ندارد، نمی‌تواند خودروی خود را به فروش برساند.
۳. مورد و موضوع قرارداد:
قرارداد خرید و فروش بدون موضوع، صحیح نیست و باطل است. موضوع قرارداد باید دارای شرایطی باشد:
یک) حتما باید چیزی برای فروختن باشد. برای مثال شما نمی‌توانید سکونت در خانه خود را به دیگری بفروشید و باید حتما این سکونت کردن و استفاده از خانه خود را به دیگری اجاره دهید اما خانه خود را که یک کالا است و قابلیت خرید و فروش دارد را می‌توانید به فروش برسانید.
دو) مالیت داشته باشد و دارای ارزش اقتصادی باشد برای مثال فروش ناخن‌های دست ارزش اقتصادی ندارد.
سه) خرید و فروش آن از نظر قانونی ممنوع نباشد. مثل خرید و فروش مواد مخدر، خرید پارک‌ها، خرید مالی که در وقف است و…
چهار) از نظر عقلانی قابل خرید و فروش باشد. لذا فروختن مالی که فاقد منفعت عقلایی است مانند لاشه حیوان مرده، صحیح نمی‌باشد.
پنج) موجود باشد. اگر چیزی برای فروش وجود نداشته باشد، قرارداد صحیح نمی‌باشد. برای مثال اگر فروشنده اسبی را که در اصطبل دارد، بفروشد و سپس معلوم گردد که قبل از قرارداد، اسب مرده بوده است، قرارداد باطل می‌شود. اما اگر شخصی ۵ تن گندم را بفروشد و قرار باشد که این ۵ تن را چند ماه بعد تحویل دهد، لزومی ندارد که هنگام بستن قرارداد، موجود باشد اما در زمان تحویل باید وجود داشته باشند.
شش) معین باشد: منظور آن است که مردد نباشد. لذا هرگاه فروشنده یخچال یا فرش خود را به مبلغ ۵ میلیون تومان بفروشد، قرارداد باطل است زیرا کالا، معین نیست و بین یخچال و فرش مردد است.
هفت) معلوم باشد: اموری که لازم است در کالا، معلوم باشد سه چیز است: مقدار، جنس، وصف. هنگامی‌که یک باب خانه معلوم فروخته می‌شود، مقدار یعنی یک باب بودن، جنس یعنی خانه بودن، وصف یعنی ابعاد زمین، تعداد اتاق‌ها، نوع ساختمان و … باید معلوم باشد.
هرگاه شخصی یک قطعه فرش به دیگری بفروشد ولی هنگام قرارداد، خریدار نداند که مساحت یا بافت یا رنگ فرش چگونه است، قرارداد به علت مجهول بودن وصف کالا باطل خواهد بود. در برخی موارد نیز فروشنده نمونه‌ای از کار ارائه می‌دهد و از کالا رفع ابهام می‌کند. با ارائه نمونه، فروشنده و خریدار از ذکر کردن اوصاف و ویژگی‌های کالا بی‌نیاز خواهند شد.
اینک فروض مختلف و نکاتی که در این مبحث باید مدنظر قرار داد را بررسی می‌کنیم: _ درصورتی‌که یک ملک و خانه به شرط داشتن مساحت معینی فروخته شود و بعدا معلوم شود که کم‌تر از آن مقدار بوده، خریدار حق برهم زدن قرارداد را دارد و اگر معلوم شود که بیشتر بوده، فروشنده می‌تواند قرارداد را منحل کند مگراینکه دو طرف به این قرارداد با این شرایط رضایت دهند. این مورد، اختصاص به (ملک و خانه) داشت. اما اگر کالای قرارداد گندم، برنج و… باشد یعنی کالاهایی که مقدار و کمیت در آن‌ها اهمیت دارد چطور؟ برای مثال در قرارداد خرید ۱۰ تن برنج از قرار هر تن یک میلیون ریال.
اگر بعد از قرارداد معلوم شود که برنج‌ها ۸ تن بوده، خریدار می‌تواند علاوه بر برهم زدن قرارداد، مقدار بها و قیمتی را که دربرابر دو تن کسری قرار گرفته است نیز پس بگیرد زیرا در این مثال، اجزای قیمت دربرابر اجزای کالا است. اگر کالا زیادتر باشد، مقدار زیاده باید به فروشنده داده شود.
_ فرشی با مساحت ۱۲ متر به مبلغ ۱۲ میلیون و از قرار متری یک میلیون فروخته شده ولی بعدا معلوم می‌شود که ۱۰ متر بوده خریدار می‌تواند قرارداد را برهم بزند یا مبلغ دو میلیون بابت کسری دو متر از فروشنده دریافت کند چراکه مشتری دو میلیون اضافه به او داده است. اما اگر ۱۴ متر باشد نمی‌توان خریدار را ملزم کرد که مبلغی اضافه بر ۱۲میلیون پرداخت کند و فروشنده فقط می‌تواند قرارداد را برهم بزند. در این فرض، از آنجاکه فرش چیزی نیست که بتوان آن را تجزیه و جدا کرد طبق فرض قبلی عمل نمی‌شود.
_ هرچیزی که جزء کالا محسوب شود داخل در قرارداد و متعلق به مشتری است. برای مثال هرگاه کالای فروخته شده، خانه باشد مسلما آب و برق آن از اجزاء کالا است و جزء قرارداد محسوب می‌شود.
۴. مشروع و قانونی بودن هدف و انگیزه اصلی قرارداد: انگیزه برای قرارداد خرید و فروش مانند سایر قرارداد ها درصورتی‌که هنگام قرارداد به آن تصریح شود و ذکر شود باید مشروع و قانونی باشد وگرنه قرارداد باطل است مثل اینکه خریدار کامیون در زمان بستن قرارداد تصریح کند که می‌خواهد از کامیون برای حمل مواد قاچاق استفاده کند که در این صورت که فروشنده از انگیزه خریدار آگاه است اگر کامیون را به او بفروشد، قرارداد آن‌ها باطل است.
مرجع: سایت مهداد
برای کاهش ریسک عواقب معامله ملک چه این ملک آپارتمان مسکونی باشد چه زمین یا کارخانه می توانید با کارشناسان رسمی ما مشاوره کارشناسی کنید.
برای آشنایی بیشتر با نکات خرید و فروش و معامله ملک می توانید به صفحه نکات مبایعه نامه و قولنامه یا صفحه نکات خرید و فروش آپارتمان در سایت ما مراجعه کنید.
مدیریت گروه: مهندس 
