شرط ضمن عقد در قرارداد فروش ملک – کارشناس رسمی املاک دادگستری

آیا هر جمله ای شرط ضمن عقد است؟ ذکر عبارت «در صورت پشیمان شدن از معامله...» در قرارداد فروش ملک از مصادیق خیار شرط نیست و نحوه نگارش عبارت مذکور نیز افاده این مطلب را نمی نماید که عقد مبنیا بر اساس شرط مذکور بنا شده بلکه تاکید بر تحکیم معامله و خسارتی که از کوتاهی در انجام معامله حاصل می شود،  است.

{این متن برای آشنایی کلی و اطلاعات عمومی شماست و در این گونه موارد تخصصی باید با مشاور حقوقی و وکیل مشورت کنید}

به گزارش پایگاه آموزشی مهداد، پرونده ای با موضوع تفسیر شرط ضمن عقد بیع در  پرتو اصل لزوم قراردادها »در دیوان عالی کشور به شرح ذیل رسیدگی گردید

شرط ضمن عقد در مبایعه نامه

خلاصه جریان پرونده: به حکایت محتویات پرونده خانم هـ .ب. با وکالت خانم ز.ع. وکیل دادگستری دادخواستی به خواسته ابطال و بی‌اعتباری عقد بیع و مبایعه‌نامه در خصوص پلاک‌های … فرعی از … اصلی بخش … تقدیم محاکم عمومی شهر … نموده که به شعبه 11 ارجاع شده است در دادخواست این‌گونه توضیح داده‌شده که مبایعه‌ نامه مورخ 16/4/63 در رابطه با تمامی پلاک‌های فوق‌الذکر در قرارداد قیدشده که در صورت پشیمان شدن از معامله طرف پشیمان شده باید خسارت بدهد و عبارت مذکور دلیل این است که بیع مذکور باطل است زیرا وجود خیار فسخ در هر معامله‌ای بدون ذکر مدت به‌طرف ماده 401 قانون مدنی باطل و مبطل است و لذا به شرح فوق تقاضای رسیدگی و صدور حکم نموده است.

دادگاه در وقت فوق‌العاده و بدون تعیین وقت رسیدگی مبادرت به صدور دادنامه شماره 100686ـ21/10/91 نموده که ملخص آن این است که … با صرف‌نظر از اشکالات دیگر در موضوع ، شرط مذکور شرط تحکیم معامله است یعنی طرفین نباید پیشمان شوند، لذا عبارت فوق خللی به صحت معامله وارد نمی‌کند و لذا قرار عدم استماع دعوی را صادر نموده است که با تجدیدنظرخواهی خواهان پرونده نسبت به‌قرار مذکور شعبه دوّم دادگاه تجدیدنظر استان … به‌موجب دادنامه شماره 201051 ـ19/12/91 خلاصتاً این‌گونه رأی داده است که

استدلال دادگاه در رأی تجدیدنظر خواسته استدلالی ماهوی است ولی نتیجه رأی شکلی است و از طرفی دادگاه طرفین را برای دادرسی دعوت نکرده است و صدور رأی به کیفیت فعلی فاقد وجاهت قانونی می‌باشد و لذا ضمن نقص دادنامه معترضٌ‌عنه پرونده را جهت رسیدگی با تعیین به دادگاه بدوی اعاده نموده است. وضعیت ثبتی پلاک‌های موضوع دعوی از ثبت استعلام شده که پاسخ واصله به شماره 4919ـ15/2/92 پیوست پرونده است و خلاصتاً حاکی از این است که پلاک … / فرعی از … اصلی بخش ….

به مساحت 604 مترمربع از طرف زمین شهری … به آقای ر. با و.س. منتقل شده سپس مقدار 200 مترمربع آن طی رأی شماره 1357 ـ4/10/75 هیأت حل اختلاف ماده 147 اصلاحی قانون ثبت تحت پلاک 1338 فرعی در سهم مفروزی ع.ت. ثبت و سند صادرشده و مقدار 150 مترمربع دیگر طی رأی 1365 ـ25/10/75 تحت پلاک 1337 فرعی در سهم مفروزی آقای ن.الف. ثبت و سند صادرشده و سپس

ن.الف. شش‌دانگ پلاک 1337 فرعی را طی سند قطعی 51255 ـ1/7/88 دفتر … قم به الف.ک. منتقل کرده و وی نیز طی سند 45442ـ24/6/82 دفتر … قم آن را به آقای ح.الف. انتقال داده و همچنین 100 سهم دیگر از شش‌دانگ پلاک‌های صدرالذکر طی سند قطعی 75604ـ3/10/77 دفتر … قم به آقای ع.م. انتقال داده‌شده که نسبت به آن سند صادر نشده و مجدداً در تاریخ 25/9/83 حسبت تقاضای م.د. نسبت به پلاک‌های یادشده بنام ر.ب. سند معارض صادرشده که طی سند قطعی 101548ـ 27/11/82 دفتر …  مقدار 150 سهم مشاع از 600 سهم شش‌دانگ

برای م.د. انتقال‌یافته که سند نسبت به 150 سهم صادر نشده است و مجدداً حسب درخواست وراث مرحوم ر.س. نسبت به شش‌دانگ پلاک‌های مرقوم یعنی 122 ـ124 ـ125و280 اصلی بخش 5 قم بنام وراث سند صادرشده ولی دفتر املاک به امضای مسئول وقت دفتر املاک نرسیده است و پرونده از این حکایتی ندارد. وکیل خواهان همچنین طی لایحه‌ای به تکرار مطالب مذکور در دادخواست پرداخته که ماحصل آن این است که پشیمان از عقد تحت عنوان فسخ از محاکم درخواست می‌شود و ذکر عدم مدت فسخ به استناد ماده 401 قانون مدنی موجب بطلان شرط و نیز عقد می‌باشد

و در این خصوص اشاره به رأی اصراری شماره 26ـ9/8/74 هیأت عمومی دیوان‌عالی کشور نموده که پشیمانی را از مصادیق فسخ دانسته . در جلسه مورخه 16/2/92 نیز وکیل خواهان دعوی را به شرح دادخواست و لایحه تقدیمی اعلام کرده است. وکیل خوانده نیز با اشاره به اینکه این پرونده در شعبه 14 سابقه رسیدگی دارد و اضافه نموده خواهان در این پرونده نیز جزء خواهان‌ها بوده که موضوع به کارشناسی ارجاع شده و کارشناسی اصالت بیع‌نامه را تأیید کرده و توضیح داده است جای تعجب است که بیع‌نامه‌ای که در سال 63 تنظیم‌شده اکنون تقاضای ابطال آن می‌شود که 30 سال از آن زمان گذشته و این دعوی از وجاهت قانونی برخوردار نیست و اضافه نموده که در ماده 399 قانون مدنی آمده است

که در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری اختیار فسخ باشد بدیهی است عبارت استنادی و سیاق آن به نحوه مذکور در ماده 399 نمی‌باشد یا نتوان آن را مشمول ماده 401 دانست خصوصاً که ماده 323 ق.م. مقرر می‌دارد هر معامله‌ای که واقع‌شده باشد محمول بر صحت است و ماده 224 نیز متذکر آن است که الفاظ عقود محمول بر معانی عرفیه است و تفسیر همکار محترم مسبوق به سابقه نیست و ماده 401 ناظر به ماده 399 می‌باشد و نهایتاً ردّ دعوی را خواسته است.

بالاخره دادگاه طی دادنامه 100073 ـ17/2/92 با توجه به گذشت 29 سال از تاریخ قرارداد و اینکه بعضی از پلاک‌های ثبت فوق به دیگران منتقل شده است و با توجه به اینکه عبارت اخیر مندرج در قرارداد خللی بر صحت معامله دارد نمی‌‌سازد حکم به بطلان دعوی صادر نموده است که نسبت به این رأی در این مرحله فرجام‌خواهی از سوی خانم هـ . با وکالت س. به‌عمل‌آمده و پرونده به دیوان‌عالی کشور ارسال و به این شعبه ارجاع شده که

توسط دفتر ثبت و تکمیل گردیده و اینک تحت نظر قرار دارد مندرجات لایحه اعتراضیه فرجام‌خواه خلاصتاً از این قرار است که رویه قضایی نیز پشیمانی از عقد تحت عنوان فسخ در محاکم درخواست می‌شود و عدم ذکر مدت حق فسخ موجب ابطال مبایعه‌نامه ابرازی است و پشیمانی پس از 30 سال از تاریخ قرارداد و اینکه حاضر به پرداخت خسارت می‌باشد چه معنی دارد ؟ و نهایتاً نقض دادنامه تجدیدنظر خواسته را درخواست کرده است. محتویات پرونده حکایت دیگری ندارد.

به تاریخ فوق شعبه پنجم دیوان‌عالی کشور به تصدی امضاء کنندگان زیر تشکیل است پرونده کلاسه فوق تحت نظر است پس از بررسی و مداقه در اوراق و محتویات پرونده و اعلام ختم دادرسی به شرح آتی مبادرت به صدور رأی می‌نماید.

رای دیوان عالی کشور

فرجام‌خواهی نسبت به دادنامه فرجام‌خواسته وارد و صائب نمی‌باشد با توجه به مندرجات بیع‌نامه مستند دعوی که طرفین ذیل آن را به‌عنوان خریدار و فروشنده امضاء کرده‌اند چنین استنباط می‌گردد که اراده طرفین بر تحقق بیع بوده و ذکر عبارت «در صورت پشیمان شدن از معامله … » از مصادیق خیار شرط مذکور در ماده 401 قانون مدنی نمی‌باشد

و نحوه نگارش عبارت مذکور نیز افاده این مطلب را نمی‌نماید که عقد مبنیاً یا منویاً بر اساس شرط مذکور بناشده بلکه همان‌گونه که در رأی فرجام‌خواسته نیز به آن اشاره‌شده بیشتر تأکید بر تحکیم معامله دارد و خسارتی که از کوتاهی در انجام معامله حاصل می‌شود بناء‌علی‌هذا نظر به اینکه رأی فرجام‌خواسته موافق مفاهیم فوق صادرشده و ایراد و اشکال قانونی که موجب نقض و گسیختن دادنامه موصوف می‌گردد متوجه آن نیست و از لحاظ رعایت قواعد دادرسی هم اشکال مؤثری نسبت به آن دیده نمی‌شود لذا مستنداً به ماده 370 قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه معنونه را ابرام و پرونده را به دادگاه رسیدگی‌کننده پرونده اعاده می‌نماید.

رئیس شعبه 5 دیوان‌عالی کشور ـ مستشار  منبع: سایت مهداد

برآورد قیمت کارشناسی ملک توسط کارشناس رسمی ملک در تهران