تحلیل و بررسی ابهامات ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری – کارشناس دادگستری ساختمان

چکیده: ماده واحده اصلاحی ماده 101 قانون شهرداریها که اخیرا توسط مجلس شورای اسلامی تصویب گردیده دارای ابهامات فراوانی است که در این تحقیق سعی گردیده این ابهامات با لحاظ سایر قوانین و مقررات مرتبط به نحوه تفکیک اراضی مورد بررسی دقیق قرار گیرد و به سوالات فراوان شهروندان نسبت به نحوه اجرای این قانون نیز پاسخ گویی گردد.

( برگرفته از فصلنامه وکیل مدافع – ارگان داخلی کانون وکلای دادگستری خراسان، سال نخست، شماره سوم / زمستان 1390 – سال دوم، شماره چهارم / بهار 1391 )

(در این زمینه مشاوره نداریم لطفا تماس نگیرید و این مقاله تنها به منظور آشنایی با موارد کلی موضوع در سایت گذاشته شده است و برای اطلاعات بیشتر باید به یک وکیل مراجعه بفرمایید)

واژگان کلیدی:

تفکیک، افراز، معابر، ماده 101 قانون شهرداریها، نقشه تفکیکی، حق السهم

مقدمه:

ماده101 قانون شهرداریها که در بر دارنده ضوابط مرتبط با نحوه تفکیک اراضی است یکی ازمهمترین مواد قانون قدیمی شهرداریها محسوب می شود که اخیرا اصلاحیه این ماده قانونی پس از رفت و برگشتهای زیاد بین مجلس شورای اسلامی وشورای محترم نگهبان تصویب و ابلاغ گردیده است و اگر چه تصویب این ماده واحده برخی از مشکلات اجرائی گذشته را مرتفع نموده اما نوع نگارش و کلمات بکار گرفته شده در متن این ماده اصلاحی به نحوی است که امکان تفسیرهای متفاوت را فراهم آورده و در مقام اجرا،کارکنان شهرداری ها از یک طرف و شهروندان متقاضی امر تفکیک از طرف دیگر، این قانون را به نفع خود تفسیرمی نمایند و با توجه به اینکه بسیاری از ابهامات مطرح شده نسبت به این قانون بدلیل عدم توجه به سایر مقررات مربوطه می باشد از این رو در این تحقیق سعی گردیده تا ابهامات و سوالات اساسی که پیرامون این ماده قانونی وجود دارد مطرح و در حد توان پاسخ این ابهامات نیز با لحاظ سایر قوانین مرتبط ارائه شود.

اما به جهت اینکه متن ماده اصلاحیه با مفاد ماده اولیه قبل از اصلاح دارای تفاوتهائی می باشد از این رو در مبحث اول تفاوتهای ماده 101 اصلاحی و ماده 101 قدیم و در مبحث دوم پاسخ ابهامات و سوالات مربوطه مورد بررسی قرار خواهد گرفت:

مبحث اول تفاوتهای ماده واحده اصلاحی و ماده 101 قدیم:

1- ماده 101 قانون شهرداریها حکایت از آن دارد که انجام هر گونه عمل تفکیک و افراز اراضی می بایست مطابق ضوابط مندرج در طرحهای جامع و تفصیلی شهرها صورت پذیرد که این مهم درماده 101 قدیم قانون شهرداریها به این نحو نگارش شده بود : «ادارات ثبت اسناد و دادگاهها مکلفند در موقع تقاضای تفکیک اراضی محدوده شهر و حریم آن، عمل تفکیک را طبق نقشه ای انجام دهند که قبلا به تصویب شهرداری ها رسیده باشد.»

اما ماده 101 اصلاحی در این خصوص با اندک تغییراتی مقرر نموده « ادارات ثبت اسناد واملاک و حسب مورد دادگاهها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها، از سوی مالکین عمل تفکیک یا افراز را بر اساس نقشه ای انجام دهند که قبلا به تایید شهرداریها رسیده باشد»

از مقایسه بین ماده 101 قانون قدیم وماده اصلاحی جدید مشخص می شود در قانون قدیم صرفا به عمل تفکیک اشاره شده وانجام عمل افراز اراضی مسکوت مانده بود حال آنکه در ماده اصلاحی جدید به عمل افراز نیز صراحتا اشاره شده است و با عنایت به اینکه از منظر حقوقی عمل تفکیک و افراز دارای دو ماهیت متفاوت از یکدیگر می باشند از این رو نقص ماده 101 قدیم در قانون جدید رفع گردیده است.

2- اگر چه قانونگذار بموجب ماده 101 مالکان را مکلف نموده جهت انجام عملیات تفکیک و افراز اراضی، به شهرداریها مراجعه نمایند اما ازطرف دیگر شهرداریها نیز مکلف شده اند درمدت زمان مشخصی پاسخ متقاضیان تفکیک را صادر نمایند که این مهلت زمانی در ماده 101 قدیم به میزان 2ماه تعیین شده و شهرداریها مکلف بودند در فاصله زمانی دو ماهه نقشه تفکیکی پیشنهادی مالک را بررسی و نظر خود را به مالک اعلام نمایند. در صورت عدم پاسخگوئی در این مهلت زمانی، مالک می توانست با مراجعه به اداره ثبت اسناد بر اساس نقشه پیشنهادی خود اقدام به تفکیک اراضی نماید اما با توجه به اینکه مطابقت نقشه های پیشنهادی با ضوابط شهرسازی امری تخصصی ودقیق می باشد از این رو بررسی نقشه های تفکیک اراضی دارای متراژ بالا موسوم به اراضی بزرگ، در مدت زمان دو ماهه امکانپذیر نبوده و نتیجتا این گونه مالکان پس از انقضاء مدت دو ماهه وبا استفاده ازاختیارات موضوع ماده 101 قبلی مطابق نقشه پیشنهادی خویش عملیات تفکیک را به اتمام می رساندند که نتیجه این امر عدم رعایت ضوابط و مقررات شهرسازی خصوصا رعایت ننمودن معابر عمومی بود که نهایتا قانونگذاردر جهت حل این مشکل بموجب ماده واحده اصلاحی مدت پاسخگوئی شهرداری را از 2 ماه به 3 ماه افزایش داده و بدین ترتیب شهرداریها زمان لازم را جهت بررسی موضوع در اختیار خواهند داشت اگرچه شایسته تر بود که این مهلت صرفا جهت تفکیک اراضی بزرگ افزایش پیدا می کرد تا شهرداریها در خصوص اراضی کوچکتر شهروندان را بیشتر از حد معمول معطل ننمایند.

{کارشناسی قیمت گذاری ملک در سرخرود توسط کارشناس دادگستری در سرخرود و کارشناسی ارزش گذاری قیمت املاک در نوشهر توسط کارشناس دادگستری در نوشهر انجام می شود.}

به موجب قانون قدیم

3- چنانکه بیان شد بموجب قانون قدیم اگر شهرداریها به تکلیف قانونی خود جهت تعیین تکلیف نقشه پیشنهادی مالک عمل نمی کردند مراجع ثبتی مکلف بودند طبق نقشه ارائه شده از ناحیه مالکان اقدام به انجام عمل تفکیک نمایند حال آنکه به موجب قانون جدید بمنظور تضمین اجرای ضوابط شهرسازی مقرر گردیده در صورت عدم تعیین تکلیف نقشه پیشنهادی توسط شهرداری، مالک می بایست تقاضای تفکیک و افراز را به مراجع قضائی تسلیم نماید که نتیجتا بموجب قانون جدید دادگاهها جایگزین مراجع ثبتی شده که خود یکی دیگراز اختلافات ماده اصلاحی وقانون قبلی می باشد .

شایان ذکر است اگرچه این راهکار جدید قانونگذار اجرای ضوابط شهرسازی را تضمین خواهد نمود اما عملا متقاضیان افراز و تفکیک گرفتار سیکل قضائی جدیدی گردیده وفی الواقع یک مرحله به مراحل تفکیک اراضی اضافه شده است خصوصا آنکه دادگاهها نیز جهت صدور رای مکلف شده اند ابتدائا نظرکمسیون ماده پنج قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران را نسبت به معابر و شوارع و سرانه های عمومی اخذ نمایند وپاسخگوئی این کمسیون نیزمقید به زمان دو ماهه شده است که در صورت انقضاء این مدت و عدم ارسال پاسخ توسط کمسیون ماده پنج دادگاه با ملاحظه طرح جامع و تفصیلی ودر چهار چوب سایر ضوابط و مقررات به موضوع رسیدگی خواهد نمود و طبیعی است که به جهت تخصصی بودن امر، دادگاهها ناگزیر خواهند بود موضوع را به کارشناسی ارجاع نمایند بنابراین متقاضیان تفکیک در خوشبینانه ترین حالت حداقل 9ماه درگیر مراجع اداری و قضائی خواهند بود که نتیجتا بنظرمیرسد پیش بینی چنین سیکل اداری و قضائی در عمل نتیجه معکوس داشته و منبعد شاهد انجام تخلفات عدیده جهت تفکیک اراضی خواهیم بود.

بنابر این با توجه به اینکه مدت زمان بررسی نقشه های تفکیکی توسط شهرداریها از 2 ماه به 3 ماه افزایش یافته وشهرداری ها زمان کافی جهت بررسی موضوع را خواهند داشت از این لحاظ دلیلی جهت تغییر ضابطه قبلی و لزوم مراجعه به دادگاهها وجود نداشته است. امید آنکه مجلس شورای اسلامی قبل از حدوث مشکلات جدی، مقررات ماده 101قدیم یعنی تکلیف مراجع ثبتی جهت تفکیک اراضی بر اساس نقشه پیشنهادی مالک را جایگزین سیکل موضوع ماده اصلاحی جدید نماید.

4- بموجب قوانین جاری کلیه شهروندان جهت انجام عملیات تفکیک اراضی ناگزیرازمراجعه به شهرداری خواهند بود وعلیرغم اینکه ماده 101 قانون قدیم در این خصوص هیچ گونه حقوق مالی برای شهرداریها در نظر نگرفته بود اما شهرداریها ازموقعیت ویژه ای که در این خصوص داشتند نهایت استفاده را نموده و پاسخگویی به متقاضیان تفکیک و افراز را منوط به دریافت وجوهاتی می نمودند که همین رویه عملی شهرداریها موجب شد تا قانونگذار بموجب ماده 101 اصلاحی علاوه برسطوح معابرعمومی، قدرالسهمی را نیز برای شهرداریها در نظر بگیرد که این امر یکی از مهمترین تفاوتهای ماده قدیم و ماده اصلاحی تلقی می شود.

شایان ذکر است شهرداریها درگذشته به جهت خلاء قانونی که وجود داشت مصوباتی را از شوراهای اسلامی شهرها اخذ نموده و با استناد به این نوع مصوبات درصدی از اراضی اشخاص را بصورت مجانی مطالبه می نمودندکه این اقدام شهرداریها هیچگاه مورد پذیرش شهروندان قرار نگرفته و موضوع به کرات درهیات عمومی دیوان عدالت اداری نیز مطرح و بدلیل غیرشرعی اعلام نمودن اقدام شهرداریها جهت دریافت مجانی مقداری از اراضی شهروندان توسط شورای محترم نگهبان، آراء وحدت رویه مکرری مبنی بر ابطال مصوبات شوراهای اسلامی شهرها صادرگردید اما هم اکنون با تصویب قانون جدید همین امریعنی دریافت مقداری از اراضی اشخاص بصورت مجانی مورد تایید شورای محترم نگهبان قرار گرفته است که به هر تقدیر این تصریح قانون فعلی به بسیاری از اختلافات قبلی شهرداریها و شهروندان خاتمه خواهد داد .

تبصره های پنج گانه ماده اصلاحی جدید

5- درماده اصلاحی جدید تباصر پنج گانه ای پیش بینی شده اند که این تبصره ها در ماده 101 قدیم وجود نداشته و از ابداعات جدید این قانون محسوب می شوند .

آنچه بیان گردید تفاوتهای ظاهری ماده 101 قدیم با ماده اصلاحی فعلی است اما چون قانون فعلی در مقام اجرا سوالات و ابهامات فراوانی را در بر دارد. در ادامه مهمترین آنها مورد بررسی قرار خواهد گرفت.

ب: ابهامات و سوالات اساسی پیرامون ماده 101 اصلاحی

با بررسی آراء صادره از ناحیه هیات عمومی دیوان عدالت اداری مشخص می شود علت اصلی ایجاد اختلاف بین شهروندان وشهرداریها، عدم شفافیت قوانین مرتبط به اعطای حق اخذ وجه از شهروندان می باشد بنحوی که کلی گوئی این نوع قوانین باعث گردیده تا هریک ازکارکنان شهرداریها وشهروندان این قوانین را به نفع خود تفسیر نمایند و این اختلافات پایان نخواهد داشت مگر آنکه قانونگذار در مواردی که حقوقاتی را برای شهرداریها در نظرمی گیرد اصل کلی گوئی قوانین را کنار گذاشته و جزئیات دقیق مرتبط به نحوه اخذ این حقوقات را تصریح نماید. اما ادبیات بکار گرفته شده درمتن ماده 101 اصلاحی قانون شهرداریها بنحوی است که نه تنها اختلافات گذشته را رفع نمی نماید بلکه به جهت ابهاماتی که دارد خود سر منشاء ایجاد اختلافات جدید نیزخواهد بود. فلذا بمنظور شفاق تر شدن این قانون تعدادی از سوالات و ابهامات پیرامون آن مورد بررسی دقیقتر قرار خواهد گرفت .

1-بموجب حکم مقرر در ابتدای ماده واحده اصلاحی، دادگاهها مکلف شده اند عمل تفکیک را مطابق نقشه تفکیکی مورد تایید شهرداریها بعمل آورند و این در حالی است که بلافاصله در پاراگراف اول از صدر این قانون و در آن قسمت که مقرر گردیده در صورت خودداری شهرداری از اعلام نظر؛ مالک می تواند به دادگاه مراجعه نماید، دادگاهها مکلف شده اند عملیات تفکیک را بر اساس نظر کمسیون ماده پنج انجام دهند. حال با توجه به اینکه شهرداریها وکمسیون ماده پنج هر کدام دارای شخصیت حقوقی مستقل از دیگری میباشند، از این رو این سوال بوجود آمده است که آیا صدر ماده واحده با پارگراف اول آن در تعارض است؟ و خلاصه اینکه دادگاهها جهت انجام عمل تفکیک و افرازمی بایست مراتب را از شهرداریها استعلام نمایند یا اینکه نظر کمسیون ماده پنج را اخذ نمایند ؟

در جهت روشن شدن موضوع و رفع این ابهامات باید سایرقوانین مرتبط به نحوه تفکیک و افراز اراضی از قبیل قانون نحوه تفکیک وافراز املاک یا قانون امور حسبی نیز مورد توجه قرار گیرد چراکه اگر چه ادارات ثبت اسناد عموما مرجع صالح انجام عملیات افرازو تفکیک میباشند اما مستند به این قوانین استثنائا در مواردی از قبیل اینکه احدی از مالکان ملک مشاعی محجور باشند؛ دادگاهها بعنوان مرجع صالح تعیین شده اند که نتیجتا” دراین گونه موارد که مالک باید به دادگاهها مراجعه نماید دادگاهها نیز مشابه مراجع ثبتی مکلفند بموجب حکم مقرر درصدر ماده 101 اصلاحی مراتب را از شهرداریها استعلام نماید اما زمانیکه مالک به دلیل عدم پاسخگوئی شهرداریها درمهلت سه ماهه و در راستای اجرای ماده 101 اصلاحی ناگزیر از مراجعه به دادگاه باشد در این موارد دادگاهها مکلفند موضوع را از کمسیون ماده پنج استعلام و موافق نظر این کمسیون اتخاذ تصمیم نمایندکه در نتیجه ملاحظه می شود ماده101 اصلاحی با علم به این موضوع نگارش گردیده وهیچ ابهام یا تعارضی در این خصوص وجود نخواهد داشت .

اما سوال دیگری که در این خصوص بوجود آمده آن است که اگر دادگاهها مراتب را از شهرداری استعلام نمایند ولیکن شهرداری در مهلت مقرر پاسخ دادگاه را ارسال ننماید در این صورت تکلیف چیست ؟آیا باید مراتب را از کمسیون ماده پنج استعلام نمود یا اینکه دادگاهها می توانند راسا اتخاذ تصمیم نماید؟

در این خصوص نیز بنظر میرسد با توجه به اینکه قانونگذار درخصوص عدم پاسخگوئی شهرداری به تقاضای اولیه مالکان فارغ از اینکه توسط دادگاه یا ادارات ثبت واصل شده باشد تعیین تکلیف نموده و مقرر شده متقاضی باید به دادگاه مراجعه و دادگاه نیز مکلف به اخذ استعلام از کمسیون ماده پنج شده است، بنابراین می بایست از اصل حکم مقرر در این ماده تبعیت نموده وبیان نمود دادگاهها در این گونه موارد نیز مکلفند موضوع را از کمسیون ماده پنج استعلام و بر مبنای نظر کمسیون اقدام نمایند با این تفاوت که اگر استعلام اولیه از ناحیه اداره ثبت به شهرداری واصل شده باشد مالک مکلف است پس ازانقضاء مهلت سه ماهه دادخواست جدید به دادگاه تقدیم نماید اما زمانی که استعلام اولیه از ناحیه دادگاه بعمل آمده باشد تقدیم داخواست مجدد ضروری نبوده و دادگاه در همان پرونده اولیه استعلام لازم را از کمسیون ماده پنج بعنوان مرجع صالح جهت تصویب طرحهای تفصیلی بعمل خواهد آورد .

اما سوال دیگری که در این خصوص بوجود می آید این است که اگر مراتب از کمسیون ماده پنج استعلام شود ولیکن کمسیون موصوف هم پاسخ دادگاه را ارائه ندهد در اینصورت تکلیف دادگاه چه خواهد بود؟

قانونگذار محترم در ماده 101 اصلاحی تکلیف این امر را نیز روشن نموده ومقررگردیده اگر کمسیون ماده پنج در مهلت مقرر پاسخ دادگاه را ندهد در اینصورت دادگاه مکلف است بر اساس ضوابط طرح جامع و تفصیلی اقدام به پاسخگوئی نماید اما نکته قابل تامل آن است که چون ضوابط طرح تفصیلی و جامع شهری امری تخصصی و پیچیده می باشند از این رو در این مرحله نیز دادگاهها ناگزیر به ارجاع امر به کارشناسی خواهند بود .

2- چون شهرداریها نهادی خودکفا محسوب و عمده در آمد های خویش را از محل اخذ وجوه ناشی از ارائه خدمات به شهروندان کسب می نمایند از این رو چنانکه بیان شد همواره در زمان انجام عملیات تفکیک حقوقاتی مورد مطالبه شهرداریها قرار می گیرد که این مطالبات در مواردی بصورت ریالی و در مواردی نیز بصورت مطالبه قسمتی از زمین موضوع تفکیک و افراز بوده است وهمین امر یکی از پر مجادله ترین مباحث امور شهرداریها محسوب می گردید، خصوصا آنکه در قوانین قبلی دریافت چنین حقوقاتی مورد حکم مقنن قرار نگرفته بود اما قانونگذار در متن ماده واحده اصلاحی جدید صراحتا به این امر اشاره نموده وشاید برای اولین بار ازعنوان حق السهم شهرداریها سخن گفته است حال سوالی که در این خصوص بوجود می آید این است که اگر نقشه تفکیکی ملکی جهت تایید به شهرداری ارائه شود و شهرداری ضمن اعلام نظر درخصوص نقشه تفکیکی، درصدی ازاین ملک را بعنوان حق السهم خود تعیین نماید آیا نظر شهرداری درخصوص میزان حق السهمش برای ادارات ثبت و دادگاهها لازم الاتباع خواهد بود یا اینکه این ادعا قابلیت اعتراض را خواهد داشت؟ و اگر مراتب قابل اعتراض باشد چه مرجعی صالح به رسیدگی خواهد بود؟

با توجه به اینکه معابر مورد نیاز جهت انجام امر افراز و تفکیک اراضی در طرحهای جامع و تفصیلی جانمایی شده اند از این رو لزوم رعایت این معابر بر هیچ کس پوشیده نبوده و نتیجتا کمتر اتفاق می افتد که مالکان در خصوص نحوه استقرار معابر واقع در محدوده ملک خود با شهرداریها به مشکل برخورد نمایند اما به جهت اینکه گاها” مساحت معابر واقع در محدوده یک ملک بسیارزیاد بوده و عمده زمین مالک را در بر می گیرد از این لحاظ اختلافات حاصله در خصوص میزان مساحت معابر خواهد بود که خوشبختانه بموجب قانون جدید شهرداری مکلف گردیده حداکثر 25 درصد ملک شهروندان را بعنوان معابر مجانی در نظر بگیرند و طبیعی است که مازاد بر 25 درصد می بایست از سهم خدمات شهرداری کسر و یا اینکه توسط شهرداریها جبران خسارت شود ونتیجتا امکان حصول اختلاف در خصوص میزان معابر واقع در محدوده اراضی شهروندان کمتر خواهد بود اما به جهت اینکه در تبصره سه ماده اصلاحی میزان قدرالسهم شهرداری به صورت دقیق تعیین نگردیده و مقنن در این خصوص از لفظ حداکثر تا 25 درصد استفاده نموده است از این رو امکان حدوث اختلاف بین شهرداری و شهروندان نسبت به ادعای شهرداریها جهت دریافت قسمتی از اراضی مالکان تحت عنوان قدرالسهم یا سهم خدماتی بیشتر میباشد و چون اصل بر آزادیهای اشخاص است بنابراین نمی توان حق اعتراض شهروندان نسبت به این موضوع را از شهروندان سلب نمود.

اما سوالی که دراین خصوص وجود دارد آن است که چون حسب مورد مراجع متعددی همچون دیوان عدالت اداری،کمسیون ماده 77 یا دادگاههای عمومی جهت رسیدگی به عملکرد و ادعاهای شهرداریها صلاحیت رسیدگی را دارند حال کدام یک از این مراجع در خصوص رسیدگی به این اختلافات صالح به رسیدگی خواهند بود؟

درجهت روشن شدن پاسخ این سوال نیز می بایست ابتدائا بررسی و مشخص شود که آیا منظور قانونگذار از تعیین قدر السهم شهرداری فی الواقع نوعی عوارض بوده است یا خیر؟ چرا که اگر مقصوداز قدرالسهم؛ تعیین نوعی عوارض باشد در این صورت موضوع در صلاحیت کمسیون ماده 77 خواهد بود اما اگر این قدر السهم را عوارض تلقی ننمائیم در این صورت موضوع از صلاحیت این کمسیون خارج خواهد بود.

از بررسی قوانین گذشته مشخص می شود در هر موردی که مقنن قصد تعیین عوارض برای شهرداریها داشته صراحتا ازعنوان عوارض استفاده می نموده واز طرفی در مواردی که قانونگذار قصد داشته سهمی از اراضی را برای شهرداریها در نظر بگیرد این قدرالسهم بعنوان عوارض تلقی نگردیده است بنابراین نمی توان قدرالسهم شهرداریها در ماده101 اصلاحی را بعنوان عوارض تلقی نمود خصوصا آنکه عوارض دارای مفهوم حقوقی خاصی می باشد که دریافت قدرالسهم در این مفهوم جای نخواهد گرفت، فلذا رسیدگی به هر گونه اختلاف دراین خصوص از صلاحیت کمسیون ماده 77 خارج خواهد بود .

دیوان عدالت اداری یکی دیگر ازمراجع صالح جهت رسیدگی به اختلافات شهروندان و شهرداریهاست که صلاحیت این مرجع بموجب بند الف ماده 13 قانون دیوان عدالت اداری صرفا محدود به اختلافات راجع به اصل تصمیمات و اقدامات شهرداریها می باشد بنابراین می بایست بین حصول اختلاف نسبت به اصل ادعای مطالبه قدر السهم و اختلاف نسبت به میزان قدرالسهم قائل به تفکیک گردید بنحوی که اگر اختلاف راجع به اصل ادعای مطالبه حق السهم شهرداریها باشد در این صورت رسیدگی به موضوع در صلاحیت دیوان عدالت اداری میباشد ولیکن اگر اختلاف راجع به میزان قدرالسهم باشد در اینصورت بنظر می رسد نمی توان موضوع را در صلاحیت این مرجع تلقی نمود وباعنایت به اینکه دادگاههای عمومی بعنوان مرجع عام رسیدگی به تظلمات محسوب می شوند از این رو در خصوص این نوع اختلافات داگاههای عمومی مرجع صالح جهت رسیدگی خواهند بود .

3- پیرامون تبصره یک ماده 101 اصلاحی که شهرداریها را مکلف نموده در جهت تایید نقشه های تفکیکی حد نصاب تفکیک و ضوابط و مقررات آخرین طرح جامع و تفصیلی را رعایت نماید نیز سوالاتی مطرح شده است از جمله اینکه مقصود از رعایت حد نصاب تفکیک چیست ؟و اینکه چون طرحهای تفصیلی و مصوبات کمسیون ماده پنج قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران بصورت متناوب تغییرمی نمایند و از طرفی بررسی نقشه های تفکیکی توسط شهرداری نیزشامل مراحل مختلفی میباشد از این رو ملاک عمل شهرداری ها آخرین ضوابط حاکم برکدام مرحله از مراحل بررسی نقشه های تفکیکی خواهد بود ؟

در خصوص شفاف تر شدن مفاد این تبصره لازم است بدانیم که بموجب طرحهای تفصیلی و جامع شهری درخصوص تفکیک اراضی ؛ضوابطی همچون حداقل متراژ قطعه تفکیکی، جهت تفکیک و نهایتا عرض قطعه تفکیکی در نظر گرفته شده است که در عرف شهرسازی به این ضوابط حد نصاب تفکیکاطلاق می شود واگر نقشه پیشنهادی مالک فاقد این ضوابط باشد امکان موافقت شهرداری با این نوع نقشه ها وجود نخواهد داشت بنابراین مقصود قانونگذار ازعنوان حدنصاب تفکیک، رعایت کلیه این ضوابط بدون هیچ گونه کم و کاستی خواهد بود که بعنوان مثال اگر به موجب ضوابط طرح تفصیلی حد نصاب قطعه تفکیکی مثلا 250 متر مربع و جهت تفکیک شمالی، جنوبی و عرض قطعه حداقل 10 متر مربع باشد ودرنقشه پیشنهادی مالک، جهت و عرض قطعات تفکیکی به شرح موصوف رعایت شده باشد اما متراژ قطعات تفکیکی کمتر از میزان اعلام شده باشددر این صورت امکان اخذ موافقت شهرداری با این نوع تفکیک وجود نخواهد داشت.

اما در جهت پاسخ به این سوال که ملاک عمل شهرداریها ضوابط حاکم در کدام مرحله از مراحل بررسی نقشه تفکیکی است نیز می بایست این مهم را مد نظر داشته باشیم که کلیه مراحل بررسی نقشه های تفکیکی امری اداری و داخل سازمانی محسوب می شوند و تا زمانیکه بالاترین مقام اداری شهرداری اقدام به امضای ذیل نقشه ننموده باشد هیچ اقدام قابل استنادی که برای شهروندان ایجاد حق نماید نسبت به نقشه ها صورت نپذیرفته است بدین لحاظ ملاک عمل شهرداریها آخرین ضوابط حاکم در زمان امضای نقشه توسط شهرداریامدیرمنطقه مربوطه خواهد بود به عبارت دیگر اگردرفاصله زمانی بین تقاضای تفکیک توسط مالک و بررسی موضوع توسط شهرداریها (قبل از پاسخگوئی مکتوب )، ضوابط مربوطه تغییر نماید در اینصورت شهرداری مکلف است آخرین ضوابط اعلامی را در نقشه تفکیکی لحاظ نماید. ولیکن درصورتیکه پس از تایید نقشه توسط شهرداری ضوابط طرح تفصیلی تغییر نماید در این صورت شهرداری حق تقاضای توقف عملیات تفکیک توسط مراجع ثبتی را نخواهد داشت .

4-بموجب تبصره 2 ماده واحده اصلاحی مقرر گردیده در خصوص اراضی دولتی مطابق تبصره یک ماده 11 قانون زمین شهری عمل خواهد شد و این بدان مفهوم است که تطبیق نقشه های تفکیکی موضوع ماده 101 با ضوابط موضوع طرحهای جامع و تفصیلی در خصوص اراضی دولتی برعهده وزارت م…. و شهرسازی خواهد بود اما سوالی که در این خصوص بوجود می آید این است که چون بموجب ماده 101اصلاحی در زمان تفکیک اراضی حق السهمی به شهرداریها تعلق می گیرد حال آیا این حق السهم نسبت به اراضی دولتی نیز تعلق خواهد گرفت ؟ وآیاسازمان م…. و شهرسازی نیزمشابه سایر مالکان مکلف است در زمان تفکیک حق السهم شهرداریها را رعایت نماید یا خیر ؟

در جهت پاسخگوئی به این سوال اساسی نیز ناگزیر می بایست مفادتبصره یک ماده 11 قانون زمین شهری را مورد مداقه قرار دهیم که در اینصورت مشخص می شود این تبصره صرفاً در باب تعیین مرجع اداری رسیدگی کننده به نقشه های تفکیکی اراضی دولتی تصویب گردیده و جز این هیچ حکم مشخص دیگری در بر ندارد، خصوصا آنکه سازمان م…. و شهرسازی در جهت تایید نقشه های تفکیکی اراضی دولتی مکلف گردیده ضوابط موضوع ماده 101 قانون شهرداریها را رعایت نماید که به همین استناد مالکیت شهرداریها نسبت به معابر ناشی از تفکیک در خصوص اراضی دولتی مشابه سایر اراضی اشخاص تثبیت گردیده ودر گذشته نیز هیچ تمایزی در این خصوص وجود نداشته است.

حال با توجه به این که کلیه ضوابط موضوع ماده 101 در خصوص اراضی دولتی نیز لازم الرعایه اعلام شده و یکی از شرایط تایید نقشه های تفکیکی به موجب ماده 101 اصلاحی رعایت حق السهم شهرداریها ست از این رو مسلم است که تایید نقشه اراضی دولتی بدون رعایت حق السهم شهرداریها امکانپذیر نخواهد بود. اما نکته اساسی در این خصوص آن است که چون سازمان م…. و شهرسازی در راستای شرح وظایف قانونی خویش اراضی دولتی را آماده سازی نموده و سپس قطعات تفکیکی را بصورت آماده سازی شده به اشخاص واگذار می نماید و از طرفی در زمان آماده سازی اراضی کلیه معابر و فضاهای خدماتی نیز رعایت می شوند در این صورت فضاهای خدماتی به شهرداریها واگذار خواهد شد که نتیجتا در این موارد شهرداریها حق مطالبه 25 درصد فضاهای خدماتی مازاد را نخواهند داشت. اما اگر سازمان م…. و شهرسازی اراضی خویش را بدون آماده سازی به اشخاص واگذار نمایند در این صورت سهم شهرداریها به شرح ماده 101 اصلاحی مشابه سایر اراضی اشخاص مستقر خواهد بود .

5– تبصره سه ماده 101 اصلاحی علیرغم اینکه در بر دارنده مطالب مهمی است اما در کمال تاسف این قسمت از قانون به نحوی نگارش گردیده که دربر دارنده ابهامات و سوالات اساسی فراوانی به شرح زیر می باشد :

چنانکه فوقا بیان گردید بموجب صدر ماده واحده اصلاحی، مالکان کلیه اراضی بدون هیچ گونه حد نصابی مکلف شده اند عملیات تفکیک اراضی خود را طبق نقشه مورد تایید شهرداری به انجام برسانند ودر مقابل شهرداریها نیزمکلف گردیده اند نقشه های ارائه شده از ناحیه مالکان را پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم خویش موافق ضوابط مربوطه تایید نمایند. اما تبصره 3 این قانون بر خلاف حکم کلی صدر ماده ؛ حدنصاب 500 متر به بالا را جهت اراضی تعیین نموده است وهمین امر موجب گردیده تا این سوال مطرح شود که آیا صدر ماده با این قسمت ازتبصره 3 در تعارض قرار دارد یا خیر؟ و آیا در خصوص تفکیک اراضی کمتر از پانصد مترمربع نیز مالکان می بایست به شهرداری مراجعه نمایند یا خیر؟ واساسا تکلیف معابر مورد نیاز جهت تفکیک اراضی کمتر از پانصد مترمربع چیست ؟وآیا شهرداری هامی توانند معابرمورد نیاز این نوع اراضی را از محل همین اراضی رعایت نمایند؟

در جهت پاسخ به این سوالات می بایست به تغییرات ایجاد شده در مسیر تصویب این تبصره توجه نمودچراکه این تبصره در چند نوبت توسط مجلس شورای اسلامی تصویب وبه شورای نگهبان ارائه گردید، اما هر بار توسط شورای محترم نگهبان با طرح ایراداتی مواجه و سپس به مجلس برگشت شد که در نهایت پس از رفت و برگشتهای متعدد، تبصره حاضر مورد تصویب قرار گرفت.

متن اولیه تبصره 3 که مورد تصویب مجلس قرار گرفته بود به این شکل است که :

«تبصره 3: میزان قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی تا سقف (25)درصد از کل زمین و سطوح مربوط به معابر از (20)درصد الی (25)درصد از کل زمین بر اساس دستورالعملی تعیین می شود که بنا به پیشنهاد مشترک وزارت کشور و شورای عالی استانها به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران می رسد.

عواملی همچون موقعیت محل اراضی ؛مساحت اولیه و باقیمانده پس از تفکیک، کاربری مصوب اراضی و تشویق متقاضیان تفکیک به متراژهای بالاتر از حد نصاب تفکیک در آن شهر، در تعیین درصدهای فوق موثر است.»

اما پس از ارجاع موضوع به شورای نگهبان این متن با اشکال مواجه وموضوع به مجلس شورای اسلامی اعاده گردید و پس از بررسیهای لازم،این تبصره برای بار دوم به این شکل اصلاح شدکه :

«تبصره 3: شهرداری برای تامین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف 25 درصد و برای تامین شوارع و معابر مورد نیاز تفکیک یا افراز 20 تا 25 درصد از کل زمین را مطابق ضوابط طرحهای جامع، تفصیلی و هادی شهر حسب مورد با رعایت عواملی همچون موقعیت محل اراضی، مساحت اولیه، باقیمانده پس از تفکیک،کاربری مصوب اراضی و تشویق متقاضیان تفکیک، به متراژهای بالاتر از حدنصاب تفکیک در آن شهر درقبال موافقت با تفکیک و افراز مطالبه می نماید. شهرداری در قبال تفکیک و افراز غیر از موارد ذکر شده حق دریافت هیچ گونه وجه دیگری ندارد .»

اما این بار نیزتبصره مذکور با شرایط موصوف مورد ایراد شورای نگهبان قرار گرفته و به مجلس شورای اسلامی برگشت گردید و مجلس شورای اسلامی برای بار سوم اصلاحاتی را دراین تبصره اعمال نمودند که نتیجتاً مفاد تبصره حاضر، مورد تایید شورای محترم نگهبان قرار گرفت.

حال با توجه به روند طی شده جهت تصویب این تبصره و ملاحظه سوابق امر اینگونه برداشت می شود که هدف اولیه و اصلی قانونگذار این بوده تا شهرداریها حق کسر معابر و حق السهم مربوط به خدمات عمومی را نسبت به کلیه اراضی بدون هیچ گونه محدودیتی دارا باشند اما این هدف اولیه مقنن پس از رفت و برگشتهای مابین مجلس وشورای نگهبان کم رنگ شده و یکباره موضوع تعیین نصاب بوجود آمده است که اگر چه این قسمت از تبصره به نفع شهروندان تصویب گردیده ولیکن همین امر موجب گردیده با تصویب مفاد این تبصره، حکم کلی صدر ماده درخصوص کسر حق السهم شهرداری نسبت به اراضی کمتر از پانصد متر تخصیص زده شود. اما این تخصیص صرفا ناظر به کسر حق السهم شهرداریها بوده و هیچ ارتباطی به اصل مبحث تایید نقشه تفکیک و افراز توسط شهرداریها ندارد به عبارت دیگر کلیه مالکان چه کمتر از 500 متر یا بیشتر از آن می بایست جهت تایید نقشه تفکیکی خود به شهرداریها مرا جعه نمایند.

اما در جهت پاسخ به سوال دیگر مبنی بر اینکه تکلیف معابر واقع دراراضی پانصد متر و کمترچیست نیز می بایست به این امر توجه داشته باشیم که بموجب ضوابط ومقررات ثبتی، هر قطعه زمین تفکیکی می بایست حداقل به یک معبر دسترسی داشته و قطعات تفکیکی فاقد معبر اصولا قابل ثبت و صدور سند رسمی نخواهند بود، بنابراین طبیعی است که اگر مقرر باشد زمینی پانصد متری به قطعات تفکیکی کوچکتر تبدیل شود و قطعات تفکیکی جهت دسترسی نیاز به معبرداشته باشندکه نحوه استقرارمعابر نیز موافق ضوابط مندرج درطرحهای تفصیلی شهرها خواهد بود در اینصورت رعایت این معابر از وظائف مالک بشمار آمده و از ضروریات تفکیک محسوب خواهد شد .

اما با توجه به پاسخ صدرالذکر، مجددا این سوال مطرح می شود که اگر مالکان اراضی پانصد متر و کمتر نیز مکلف باشند معابر واقع در محدوده ملک خود را رعایت نمایند پس چه دلیلی وجود داشته تا قانونگذار حد نصاب پانصد متر مربع را تعیین نماید خصوصا آنکه ظاهر این تبصره نیز چندان موافق استدلال مذکور نباشد؟

در این خصوص نیز باید این مهم را مد نظر داشته باشیم که بموجب ضوابط مندرج درطرحهای تفصیلی، پراکندگی فضاهای خدماتی در کلیه املاک بصورت مساوی نبوده وعملا در مواردی شاهد آن هستیم که بموجب ضابطه طرح تفصیلی عمده زمین شهروندی بعنوان معبر یا فضای خدماتی تعریف شده اما درزمین مجاورایشان هیچ معبر یا فضای خدماتی پیش بینی نشده باشد که نتیجتا قانونگذار با علم به این موضوع اقدام به تصویب تبصره حاضر نموده و ازاین طریق سعی نموده با تعیین درصدی از املاک بعنوان فضای خدماتی و معبر به نوعی عدالت اجتماعی را حاکم نماید که بدین طریق شهرداری در زمینهائی که فضای خدماتی در خود آن ملک پیش بینی گردیده فضای مورد نیاز را از محل همان اراضی تامین می نماید اما در مقابل اگرهیچ گونه معبر یا فضای خدماتی در زمین موضوع تفکیک پیش بینی نشده باشد در این صورت مطابق مفاد این قانون حق السهم خویش را از مالک حسب مورد بصورت زمین یا ارزش ریالی آن را دریافت می نماید اما بموجب حکم مقرر در این تبصره اراضی کمتر از پانصد متر از پرداخت این نوع حق السهم معاف شده اند .

فلذا مشاهده می شود که مفاد تبصره مذکور در مقام تعیین میزان و نحوه مطالبه حق السهم شهرداریها تصویب گردیده و مانعی در خصوص رعایت معابر مورد نیاز قطعات تفکیکی اراضی کمتر از پانصد متر مربع نخواهد بود .

اما سوال دیگری که در خصوص این تبصره وجود دارد این است که مبنای عملکرد شهرداری جهت دریافت درصدهای موضوع این تبصره چیست و به عبارت دیگر اساسا شهرداری حق دریافت چند درصد از اراضی بالای پانصد متر را دارد ؟

از مطالعه مفاد تبصره3 مشخص می شود که قانونگذار میزان قدرالسهم شهرداری را بصورت دقیق تعیین ننموده، بلکه صرفا حداکثر حقوق قابل مطالبه رامشخص نموده است که نتیجتا هیچ یک ازشهرداریها نه تنها حق مطالبه زمینی بیشتر از درصد های مقرر در این تبصره را ندارند، بلکه اشاره مقنن به کلمه تا 25 درصد نیز به آن مفهوم نیست که شهرداریها بصورت سلیقه ای عمل نموده وبالاترین درصد را مطالبه نمایند. چراکه مبنای محاسبه این حقوقات به شرح تبصره موصوف سرانه های مندرج در طرحهای جامع و تفصیلی می باشد. شایان ذکر است در طرحهای جامع و تفصیلی هرشهر سرانه های خدماتی ومعابر بصورت دقیق مشخص گردیده و شهرداریها مکلفند قدرالسهم خویش را بر اساس سرانه های خدماتی مندرج دراین طرحها محاسبه و مطالبه نمایند

البته سوال دیگری که در خصوص این تبصره وجود دارد این است که نهایتا شهرداریها چند درصد ازاملاک اشخاص را می توانند مطالبه نمایند؟ که در این خصوص نیز معروض می دارد اگر بموجب ضوابط مندرج درطرحهای تفصیلی معابری در ملک متقاضی پیش بینی شده باشد در این صورت محاسبه قدرالسهم شهرداری بابت سهم خدمات از باقیمانده ملک پس از کسر معابر مورد محاسبه قرار خواهد گرفت اما اگرهیچ معبری در زمین موضوع تفکیک پیش بینی نشده باشد دراین صورت بر فرض آنکه سرانه های معابرو خدمات موضوع طرح جامع 25 درصد یا بیشتر باشد و زمین موضوع تفکیک نیز بیشتر از پانصد متر مربع باشد در این صورت شهرداریها می توانند حداکثر 50 درصد ملک را مطالبه نمایند.

البته نکته قابل تامل در این خصوص آن است که اگر ملکی پانصد متر مساحت داشته باشد هیچ درصدی از ملک به شهرداری تعلق نخواهد گرفت، اما اگر مساحت آن پانصد و یک متر باشددر این صورت محکوم به پرداخت درصدهای موضوع این قانون خواهد بود که نتیجتا شایسته بود قانونگذار محترم اراضی مازاد بر 500 مترمربع را مشمول مطالبه این حقوقات تلقی می نمودند اگر چه شوراهای اسلامی شهرها اختیار لازم جهت تصویب چنین مصوبه ای را دارا خواهند بود.

6-اما با توجه به اینکه در انتهای این تبصره به شهرداریها اجازه داده شده با توافق مالک قیمت قدرالسهم خود را طبق فی روز و بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید این سوال بوجود خواهد آمد که قدرالسهم شهرداری در چه مواردی قابل تبدیل به وجه نقد خواهد بود؟

در این خصوص نیز چنانکه معروض گردید اگرچه قانونگذار به صورت کلی بیان داشته که شهرداری مجاز به تبدیل حق السهم خود به وجه نقد می باشد اما این نحوه نگارش به آن مفهوم نیست که شهرداری درمواردی که تبدیل زمین به اصل فضای خدماتی امکانپذیر باشد حق حذف فضای خدماتی وتبدیل زمین به وجه نقد را خواهد داشت و بعبارت دیگر شهرداری نمی تواند معابر مورد نیاز را حذف و وجه آن را دریافت نماید و یا اینکه فضای سبز تعریف شده در داخل ملک را حذف و معادل ریالی آن را از مالک دریافت نماید بلکه صرفا در مواردی که بدلیل عدم پیش بینی این فضاها در داخل ملکی اجرای آن نیزامکانپذیر نباشد می توان معادل ریالی حق السهم شهرداری را از مالک دریافت نمود که این موضوع در تبصره چهار تصریح گردیده است .

7– سوال دیگری که پس از تصویب این ماده اصلاحی بوجود آمده آن است که چون شهرداریها به موجب تبصره چهار ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها می توانند از کلیه زمینهائی که وارد محدوده خدماتی شهرها میشوندطی ضوابط خاصی علاوه بر تامین اراضی مورد نیازجهت تاسیسات و تجهیزات و خدمات عمومی تا 20 در صد اراضی مالکین را نیز به صورت مجانی دریافت نمایند و از طرفی بموجب ماده 101 اصلاحی فعلی نیز در جهت تامین همین فضاها قدر السهمی برای شهرداریها در نظر گرفته شده است حال آیا با تصویب ماده 101 اصلاحی ؛ تبصره چهار ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی وشهرداریها نسخ شده است یا خیر؟ واگر نسخ نگردیده تکلیف شهرداریها جهت اجرای این دو قانون چیست ؟

در پاسخ به این ابهام باید در نظر داشت که هر یک از این دو قانون ماهیتی متفاوت از دیگری دارا می باشند بنحوی که تبصره چهار ماده واحده قانون تعیین وضعیت درخصوص آن دسته از اراضی که خارج از محدوده خدماتی شهرها بوده ومالکین آنها پس از ورود ملک به داخل محدوده خدماتی تقاضای استفاده از مزایای این محدوده را دارند حاکمیت دارد اما تبصره سه ماده 101 اصلاحی فاقد شرایط مقرر در قانون تعیین وضعیت بوده و صرفا در خصوص تفکیک اراضی بیشتر از پانصد متر مربع اعمال خواهد شد که نتیجتا ماده 101 اصلاحی، تبصره چهار ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها را نسخ ننموده اما نکته قابل توجه آن است که اگر در خصوص ملکی تبصره چهار ماده واحده اعمال وکلیه تاسیسات و خدمات عمومی از مالک اخذ گردیده باشد در این صورت اعمال مجدد تبصره سه ماده 101 اصلاحی فاقد جایگاه حقوقی خواهد بود بعبارت دیگر چون قانون تعیین وضعیت بنحوی نگارش گردیده که کلیه فضاهای خدماتی و معابر واقع در محدوده ملک را شامل می شود از این رو با اعمال این قانون نسبت به یک ملک عملا مفاد ماده 101 قانون شهرداریها نیزاجراگردیده وبدین لحاظ شهرداری نمی تواند درصدهای مندرج در هردو قانون را توامان از مالک دریافت نماید. اما با توجه به اینکه قانونگذار محترم حداکثر زمین قابل مطالبه از شهروندان را در متن ماده 101 اصلاحی تعیین نموده از این روانتظار می رود شهرداریها با تصویب مصوباتی از ناحیه شوراهای اسلامی شهرها درصدهای موضوع تبصره چهار ماده واحده قانون تعیین وضعیت را با درصدهای موضوع تبصره سه ماده 101 همسان نمایند تا بدین نحو به اختلافات متعدد شهرداریها و شهروندان در این خصوص نیز پایان داده شود خصوصا آنکه عدم اجرای مفاد این قانون که جرم تلقی گردیده مشابه شمشیری دو لبه بوده وعلاوه بر اینکه نگرفتن حقوقات شهرداریها را شامل می شود، بلکه گرفتن حقوقاتی بیشتر از حد مقرر را نیز در بر میگیرد که کارکنان شهرداریها می بایست این مهم را نیز مد نظر قرار داشته باشند.

شورای محترم نگهبان بموجب استفساریه ای که درآذر ماه سال جاری در خصوص تسری تبصره چهار این قانون نسبت به اراضی موقوفه بعمل آمد، تسری تبصره چهار نسبت به موقوفات را خلاف شرع تشخیص دادند که نتیجتا بنظر می رسد غیر شرعی بودن این تبصره در خصوص لزوم رعایت معابر و فضاهای خدماتی واقع در محدوده اراضی موقوفه نبوده بلکه صرفا ناظر به استقرار مالکیت شهرداریها و خروج از وقفیت باشد که شایسته است شهرداران کلان شهرها موضوع را از مراجع محترم تقلید و سپس شورای محترم نگهبان استفسار نمایند.

در انتها بیان می دارم، ماده 101 اصلاحی دارای مباحث بسیار گسترده ایست که ذکر کلیه این موارد در این تحقیق امکانپذیر نخواهد بود. ضمن آنکه مطالب بیان شده با استفاده از اندک تجربیات بنده در امور شهرداریها نگارش گردیده و ممکن است استدلالات دیگری در مقام پاسخ به این سوالات وجود داشته باشد.

پیوست:

متن ماده واحده قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداریها:

ماده واحده ـ ماده (101) قانون شهرداری به شرح ذیل اصلاح می‌گردد:

ماده101ـ ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاهها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها، از سوی مالکین، عمل تفکیک یا افراز را براساس نقشه‌ای انجام دهند که قبلاً به تأیید شهرداری مربوط رسیده باشد. نقشه‌ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه نموده و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری می‌نماید، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، از طرف شهرداری حداکثر ظرف سه ماه تأیید و کتباً به مالک ابلاغ شود.

بعد از انقضاء مهلت مقرر و عدم تعیین‌تکلیف از سوی شهرداری مالک می‌تواند خود تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم نماید. دادگاه با رعایت حداکثر نصابهای مقرر در خصوص معابر، شوارع و سرانه‌های عمومی با أخذ نظر کمیسیون ماده (5)، به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم می‌نماید.

کمیسیون ماده (5) حداکثر ظرف دو ماه باید به دادگاه مذکور پاسخ دهد. در صورت عدم ارسال پاسخ در مدت فوق، دادگاه با ملاحظه طرح جامع و تفصیلی در چهارچوب سایر ضوابط و مقررات، به موضوع رسیدگی و رأی مقتضی صادر می‌نماید.

تبصره1ـ رعایت حدنصابهای تفکیک و ضوابط و مقررات آخرین طرح جامع و تفصیلی مصوب در محدوده شهرها و همچنین رعایت حدنصابها، ضوابط، آیین‌نامه‌ها و دستورالعملهای مرتبط با قوانین از جمله قوانین ذیل، در تهیه و تأیید کلیه نقشه‌های تفکیکی موضوع این قانون توسط شهرداریها الزامی است:

ـ مواد (14) و (15) قانون زمین شهری مصوب سال 1366

ـ قانون منع‌فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر م…. به شرکتهای تعاونی م…. و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مصوب سال 1381

ـ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب سال 1374 و اصلاحات بعدی آن

ـ قانون جلوگیری از خردشدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی ـ اقتصادی مصوب سال 1385 و اصلاحات بعدی آن

ـ ماده (5) قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و اصلاحات بعدی آن

تبصره2ـ در مورد اراضی دولتی، مطابق تبصره (1) ماده (11) قانون زمین شهری مصوب سال 1366 اقدام خواهدشد.

تبصره3ـ در اراضی با مساحت بیشتر از پانصد مترمربع که دارای سند ششدانگ است شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف بیست و پنج درصد (25%) و برای تأمین اراضی موردنیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجادشده از عمل تفکیک برای مالک، تا بیست و پنج درصد (25%) از باقیمانده اراضی را دریافت می‌نماید. شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را براساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید.

تبصره4ـ کلیه اراضی حاصل از تبصره (3) و معابر و شوارع عمومی و اراضی خدماتی که در اثر تفکیک و افراز و صدور سند مالکیت ایجاد می‌شود، متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن هیچ ‌وجهی به صاحب ملک پرداخت نخواهدکرد.

در مواردی که امکان تأمین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین موردتفکیک و افراز میسر نباشد، شهرداری می‌تواند با تصویب شورای اسلامی شهر معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی دریافت نماید.

تبصره5 ـ هرگونه تخلف از موضوع این قانون در تفکیک یا افراز اراضی، جرم تلقی‌شده و متخلفین، طبق قانون مجازات اسلامی و قانون تخلفات اداری تحت پیگرد قانونی قرار خواهندگرفت.

قانون فوق مشتمل بر ماده واحده در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ بیست و هشتم فروردین ماه یکهزار و سیصد و نود مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 7/2/1390 به تأیید شورای نگهبان رسید.

( برگرفته از فصلنامه وکیل مدافع – ارگان داخلی کانون وکلای دادگستری خراسان، سال نخست، شماره سوم / زمستان 1390 – سال دوم، شماره چهارم / بهار 1391 )

(در این زمینه مشاوره نداریم لطفا تماس نگیرید و این مقاله تنها به منظور آشنایی با موارد کلی موضوع در سایت گذاشته شده است و برای اطلاعات بیشتر باید به یک وکیل مراجعه بفرمایید)
واتس آپ :Whatsapp +989122282044
اینستاگرام:  https://www.instagram.com/karshenas_online/ یا به وسیله ی آیدی اینستاگرام کارشناس آنلاین:    Karshenas_Online