طرح تفصیلی و طرح جامع شهر ها چه هستند؟ – کارشناس رسمی شهرسازی

طرح تفصیلی شهر و طرح جامع شهری دو طرح مهم در برنامه ریزی و مدیریت شهری است. معمولا نوع کاربری برای زمین های شهری در مناطق مختلف شهر در طرح تفصیلی تعیین می شود و در قیمت گذاری و ارزیابی ارزش زمین توسط کارشناس رسمی دادگستری ساختمان و دیگر نهاد  های مربوطه مورد استفاده قرار می گیرد.

تلفن دفتر کارشناسی رسمی 44231706 (021)

موبایل کارشناس رسمی دادگستری 2282044-0912

قانون تغییر نام وزارت آبادانی و … به وزارت … و شهرسازی و تعیین وظایف آن، دو اصطلاح «طرح جامع» و «طرح تفصیلی» را این گونه تعریف کرده است:

طرح جامع شهری

✅طرح جامع، طرح بلندمدتی است که در آن نحوه استفاده از اراضی و منطقه بندی مربوط به حوزه های مسکونی، صنعتی، بازرگانی، اداری و کشاورزی و تاسیسات و تجهیزات و تسهیلات عمومی مناطق نوسازی، به سازی و اولویت های مربوط به آن ها تعیین شده و ضوابط و مقررات مربوط به کلیه موارد و همچنین ضوابط مربوط به حفظ بنا و نماهای تاریخی و مناظر طبیعی، تهیه و تنظیم می گردد و برحسب ضرورت، قابل تجدید نظر خواهد بود.

طرح تفصیلی شهر

✅طرح تفصیلی، عبارت از طرحی است که بر اساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهر، نحوه استفاده از زمین های شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آن ها و وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور و میزان تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری و اولویت های مربوط به مناطق به سازی و نوسازی و توسعه و حل مشکلات شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین می شود و نقشه ها و مشخصات مربوط به مالکیت بر اساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می گردد.

تفاوت طرح تفصیلی و طرح جامع شهری

این دو طرح لازم و ملزوم یکدیگرند، اما در عین حال از نظر روش کار، شیوه تهیه، مقیاس نقشه ها و نتیجه نهایی، تفاوت هایی با هم دارند. طرح جامع شهری، به منظور تدوین برنامه و تعیین جهات توسعه شهر و تامین نیازمندی های آن، بر مبنای پیش بینی ها و اهداف توسعه شهری در یک دوره ۱۰ساله و بر اساس طرح جامع ناحیه تهیه می شود.

در واقع، طرح جامع، برنامه ای است که به صورت راهنما عمل می کند و خط مشی کلی سیاست های توسعه شهری را تعیین می کند. در نقشه های طرح جامع که معمولا در مقیاس ۱:۱۰۰۰۰ و ۱:۵۰۰۰ تهیه می شود، محل استقرار و توزیع کاربری های شهری عمده (مثل کاربری های آموزشی، بهداشتی و فضای سبز)، تراکم های جمعیتی، حدود حریم ها و محدوده های شهری (موجود و پیشنهادی) و مسیر توسعه آینده شهر، توسط علایم و رنگ ها نشان داده می شوند.

گزارش طرح جامع نیز حاوی اطلاعاتی درباره اوضاع جغرافیایی، اقتصادی و اجتماعی شهر، ضوابط و مقررات کاربری اراضی، شبکه معابر و تاسیسات زیرساختی است. طرح جامع به سفارش وزارت … و شهرسازی و توسط مهندسان مشاور تهیه می شود و تصویب نهایی آن با شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است.

اما طرح تفصیلی چنان که از عنوان آن پیداست، جزئیاتی را شامل می شود که طرح جامع به آن ها به صورت کلی پرداخته است.

طرح تفصیلی شهر بعد از طرح جامع تهیه می شود

مطالعات تهیه طرح تفصیلی، متعاقب طرح جامع صورت می پذیرد و در حقیقت، تنظیم برنامه های مفصل و اقدامات جزئی و دقیق در مناطق و محلات شهری و همچنین طراحی آن ها را به عهده دارد.

علاوه بر این، تکلیف تمامی قطعات زمین را به لحاظ کاربری، تراکم ساختمانی و گذربندی مشخص می کند و به عنوان یک سند در دستور کار شهرداری قرار می گیرد.

بررسی و تصویب طرح های تفصیلی به عهده کمیسیون ماده ۵ هر استان است و در صورت مغایرت طرح تفصیلی با طرح جامع، مرجع نهایی تصویب، شورای عالی شهرسازی و معماری ایران خواهد بود.

انواع کاربری زمین براساس طرح جامع و تفصیلی شهری

کاربری مسکونی :

کاربری مسکونی، در مورد بنایی صدق می­کند که برای سکونت است و افرادی در آن زندگی می کنند و یا در باره زمینی است که این پتانسیل را دارد.

این نوع از املاک نیز سه گونه اند :

آپارتمان:

به تعدادی واحد مسکونی که در یک یا چند ساختمان واقع شده و از نظر راه پله ، ورودی اصلی و گاهی پارکینگ و حیاط ، مشترک هستند آپارتمان می گوییم.

ویلایی:

شامل ساختمانی یک یا چند طبقه که از نظر ورودی اصلی ، حیاط و هر نوع تأسیساتی مستقل بوده و با ساختمان دیگری مشترک نباشد می گردد.

کاربری مسکونی:

زمینی است که هنوز در آن ساخت و سازی صورت نگرفته اما مجوز ساخت واحد مسکونی برای آن از شهرداری، اخذ گردیده یا می توان برای آن چنین مجوزی از شهرداری دریافت نمود.

کارشناس رسمی ارزیاب ملک، کار قیمت گذاری ساختمان و ارزش گذاری رسمی املاک را انجام می دهد.

کاربری کشاورزی:

زمین های با این کاربری نیز بر دو نوعند: زمین زراعی و باغ.

کاربری زمین زراعی:

زمینی را که در آن محصولات زود بازده (یک یا نهایتاً دو ساله) مثل گندم ، ذرت ، انواع صیفی و از این دست، کشت می شود را شامل می گردد.این نوع زمین ها اکثراً در روستاها یا شهرهایی که قبلاً روستا بوده و بعداً بزرگ شده و تبدیل به شهر شده اند ، وجود دارند.

کاربری باغ:

از جمله کاربری هایی که در طرح تفصیلی و جامع تعیین شده و اثر زیادی در قیمت اراضی شهری می گذارد کاربری باغ است.

در این نوع کاربری (و تعریف) به زمینی که دارای درخت (اغلب میوه) باشد باغ، گفته می­شود.گاهی واژه ی «مشجر» را نیز می بینید یا می شنوید که به معنای«دارای درخت» است (زمین مشجر= زمین دارای درخت) که در همین مورد، قابل ذکرند.

کاربری اداری – دولتی :

شامل موسسات ، ارتش ، وزارتخانه‌ها ، نهادها ، شهرداری‌ ها‌ و…

کاربری تجاری :

در این نوع کاربری ، انواع مغازه ها ، رستوران ها ، عمده فروشی ها و دفاتر خدماتی (مثلاً آژانس های مسافرتی و شبیه آنها) مد نظر می باشند. البته مسئله ی مهم، دارا بودن مجوز تجاری برای یک ملک است وگرنه صرف وجود یک دفتر خدماتی در جایی را نمی­توان دارا بودن کاربری تجاری برای آن ملک به حساب آورد.

کارشناسی تعیین سرقفلی تجاری مغازه ها توسط کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان انجام می شود.

کاربری صنعتی:

در برگیرنده هر نوع زمین یا ساختمانی که مجوز هرگونه فعالیت صنعتی اعم از تولید، انبار و یا توزیع را داشته باشد از قبیل کارخانجات، تعمیرگاهها و کارگاه های تولیدی ، می شود.این نوع از املاک اکثراً در شهرک های صنعتی و یا مناطق خارج شهرها قرار دارند.حتی اگر بر اثر گسترش شهر، چنین ملکی داخل آن واقع گردد، معمولاً توسط دستگاههای مسئول و ذیربط، حکم انتقال آن به خارج شهر داده می­شود.

کارشناسی تجهیزات و دستگاه های صنعتی کارخانه های تولیدی توسط کاشناس رسمی تجهیزات صنعتی انجام می شود.

کاربری خدماتی :

کاربری خدماتی، نوعی از کاربری های انتفاعی است.یعنی مثل کاربری تجاری، شما از آن کسب درآمد می­کنید.با این تفاوت که چون این فعالیت عام المنفعه است ، شهرداری ها-یا دیگر متولیان امر-بابت آن پولی از شما نمی­گیرند.اما اگر شما روزی تصمیم به تغییر کاربری بگیرید ، باید هزینه های #تبدیلکاربری را بپردازید.از نمونه های #کاربریخدماتی می­توان «گرمابه های عمومی» را نام برد.

کاربری معدن:

این نوع کاربری برای زمینی ، منظور می­شود که در خود ماده ای با ارزش و قابل استخراج، داشته باشد.انواع فلزات، سنگ های قیمتی و ساختمانی و همچنین خاک های قابل استفاده در کارهای صنعتی یا ساختمانی و یا قابل استفاده در کارهای صنعتی یا ساختمانی و یا قابل تبدیل به یک محصول با استفاده از یک روند فرآوری، همگی جزو معادن محسوب میشوند. پس از حصول اطمینان از وجود ماده ای قابل استحصال در زمین، ملک باید به عنوان معدن به ثبت برسد. در غیر این صورت صاحب ملک اجازه ی برداشت از آن را نخواهد داشت. اگر کسی در زمینی بدون مالک، یک معدن کشف کرده و به ثبت برساند، مالک آن زمین می­شود.

کاربری معدن تنها در برخی شهر ها در طرح تفصیلی می آید و در همه شهر ها وجود ندارد.

کاربری ورزشی:

شامل استاديوم هاي ورزشي، زمين هاي بازي ، باشگاه هاي ورزشي و …

کاربری پاركينگ:

شامل پاركينگ هاي طبقاتي و پارکینگ های در سطح مي باشد.

کاربری حمل و نقل:

شامل ترمینال اتوبوس، ایستگاه‌های مترو ، پايانه ها، فرودگاه ها، راه‌آهن و … مي باشد.

کاربری آموزشي:

شامل مهد كودك، كودكستان، دبستان، دبيرستان و دانشگاه مي باشد

کاربری فضای سبز:
شامل پارک ،‌ پارک کودک، فضای سبز،‌ رفوژ سبز خیابان ها، میادین و کمربند سبز شهری

کاربری فرهنگي – مذهبي :
شامل كتابخانه ، سينما ، تئاتر ، مسجد ، حسينيه ، گورستان و …

کاربری بهداشتي – درماني :
شامل بيمارستان ، درمانگاه ، كلينيك و …

کاربری خدمات شهري :
شامل مراكز زباله ، آتش نشاني ، دفتر پست ، كلانتري ، نواحي شهرداري و …

کاربری تجهيزات شهري :
شامل آب ، برق ، گاز ، تلفن ، فاضلاب شهري و ساير تاسيسات زيربنايي شهري است.

فاقد کاربری:
اراضی که فاقد هرگونه کاربری هستند یا بعنوان ذخیره های شهری در نظر گرفته شده اند و یا هنوز طبق برنامه طرح جامع، آزاد سازی و طرح تفصیلی ندارند.

تلفن دفتر کارشناسی تهران 02144231706