نکاتی پیرامون ارزش کارشناسی ملک و یا قیمت کارشناسی ساختمان

بحث در باره ارزش کارشناسی و یا قیمت کارشناسی ملک و سایر دارایی ها و روش قیمت گذاری و چگونگی کارشناسی ملک توسط کارشناس رسمی چیزی است که همیشه وجود داشته است. معیار هایی برای استخراج ارزش کارشناسی یک ملک و یا یک کالا وجود دارد که برای آشنایی مختصر با آن، قسمتی از مبحث مربوطه آقای دکتر خرازی در این صفحه آورده می شود.

برای تعیین ارزش کارشناسی ملک در تهران و سایر استان های ایران و مشورت با کارشناسان رسمی دادگستری همکار ما که در تهران و یا استان شما مقیم هستند با ما تماس بگیرید:

گروه کارشناس آنلاین :   تلفن 44231706(021)   موبایل 2282044-0912

مقاله ای در باره ارزش کارشناسی

این مقاله در باره قیمت کارشناسی برگرفته از فصل سوم کتاب “بررسی تحلیلی روابط اقتصادی موجر و مستاجر” تالیف آقای محمد مسعود علیزاده خرازی در ادامه برای آشنایی با برخی زوایای آن از دیدگاه ایشان در ادامه روایت می شود.

 ارزش‌ها  و  قیمت ها

ارزش، معنای چندگانه ای دارد، در امور كارشناسي ارزش ها را می توان از راه قیمت واقعی بازار، ارزیابی (توسط کارشناسان)، یا از هر راه مناسب (NPV , IRR) دیگر تعیین نمود.

1-    قیمت مصوب یا قیمت واگذاری

قيمت ممكن است به صورت مصوّب و اعلامي یا واگذاری باشد. به عنوان مثال ارزش معاملاتی املاک (منطقه ای) که توسط اداره مالیات به همراه چند دستگاه دیگر هر چند سال یک بار تهیه و تنظیم می شود یا قیمت اعلام شده توسط کمپانی برای یک کالای مشخص برای مدت معین. در این صورت متقاضیان با رضایت خود برای خرید و دریافت کالای مربوطه مراجعه می کنند. مثال: واگذاری منازل سازمانی و یا واگذاری زمین های شهری در قانون زمین شهری مصوب شهریور 1366.
2- قیمت توافقی
چنانچه بر سر قیمت مورد نظر در یک معامله بین طرفین توافق حاصل شود آن را قیمت توافقی  معامله می گویند. قیمت توافقی ممکن است قیمت بازار، کمتر و یا بیشتر از قیمت بازار باشد، مثلاً، اجاره بها یا قیمت مندرج در قرار داد.

3- قیمت مزایده

در این نوع از قیمت، با اعلام مزایده و ضوابط آن از طرف عرضه کننده، و از طریق شرکت در مزایده و آگاهی از شروط مربوط به آن از طرف متقاضی، طرفین برروی ساز و کار تعیین قیمت توافق می نمایند و مکانیزم مزایده، قیمت را معین می کند. قیمت حاصل از مزایده به نوعی قیمت توافقی است با این تفاوت که این بار توافق بر سر خود قیمت نبوده بلکه بر سر ساز و کار تعیین قیمت است. چون این قیمت در شرایط کامل بازار آزاد نبوده و مراجعه کنندگان محدودی دارد و دارای قیود مزایده است، قاعدتاً قیمت حاصل، کمتر از قیمت بازار آزاد می باشد. برای عملی شدن مزایده و جلوگیری از دامپینگ و تبانی و فساد و همچنین تضمین حداقل قیمت برای عرضه کننده، معمولاً قیمت پایه از طرف کارشناس رسمی، مزایده تعیین می شود، طبق عرف کارشناسان رسمی قیمت پایه مزایده درصدی کمتر از قیمت بازار و یا قیمت عادله می باشد و قیمت معامله (مزایده) بر اساس مکانیزم رقابتی مزایده تعیین می شود و چون بر اساس مکانیزم توافقی حاصل شده است بنابراین قیمت حاصل، قیمت عادله روز ( دوره زمانی مزایده) می باشد. نقش کارشناسان رسمی تعیین قیمت پایه مزایده برای جلوگیری از فساد نظیر تبانی، غبن فاحش و… می باشد. این کارشناسان مسئول تعیین قیمت عادله نیستند.

4- ارزش مالک

چنانچه مالک علاقه معنوی خاصی نسبت به ملک خود داشته، یا هزینه هایی را برای رفع نیاز شخصی یا علاقه شخصی در آن انجام داده، یا خود در آن سکنا داشته، یا ملک ممر اعاشه او باشد، یا خود به فعالیت اقتصادی یا مشارکت در فعالیت اقتصادی در ملک پرداخته، یا بازار مربوطه انحصاری باشد و یا مشتريان خاصي به دلايل و انگيزه‌هاي خاص به مالك (عرضه كننده) مراجعه نمايند، آنگاه مالك (عرضه كننده) به صلاح ديد و به اختيار خود، ارزش را تعيين و به متقاضيان اعلام مي‌نمايد و متقاضيان فقط مختار خواهند بود شرايط و ارزش مالك را قبول و يا ردّ نمایند. این قیمت تعیین شده از طرف مالک را ارزش مالک می نامیم. ارزش ملک برای مالک آن بیشتر از قیمت بازار است (به همین دلیل است که ملک در مالکیت صاحب فعلی آن و نه کسی دیگر است)، زیرا با سلیقه‌ها و نیازهای وی بهتر جور در می‌آید که ناشی از موقعیت مکانی یا امکان بهسازی آن در آینده است (به این دلیل است که ملک موجود را به جای ملک دیگر خریده است).

{ارزش کارشناسی املاک موجود در استان گیلان توسط کارشناس دادگستری در گیلان املاک انجام می شود.}

فروش و خرید وجابجایی، هزینه‌هایی به همراه دارد، به عبارت دیگر هزینه های یاد شده باعث گران تر تمام شدن ملک جدید کاملاً مشابه نسبت به ملک قبلی می شود (به این دلیل است که مالک حاضر به تعویض ملک خود با ملک کاملاً مشابه نیست). املاک و مستغلات یک کالای ناهمگون است و به این جهت، قطعه زمینی خاص در دستان مالک خاص، معمولاً برای او ارزش خاص و غیرعادی عاید خواهد ساخت. اگر ملک محل سکنا یا ممر اعاشه مالک باشد، در صورتی که ملک مشابه دیگری با مطلوبیت مشابه وجود داشت، آن را اختیار می کرد. به طور معمول ارزش مالك بيشتر از ارزش بازار آزاد است.

به دلیل اهمیّت ارزش مالک در تملک دولتی، مثالی مطرح می کنیم، به فرض شخص معلولی ملکی برای سکنای خود به قیمت بازار 100 میلیون تومان می خرد برای استفاده شخصی، با توجه به معلولیتش لازم است تغییراتی دهد که هزینه آن 10 میلیون تومان باشد در این صورت، قیمت مالک 110 میلیون تومان شده است حال چنان چه از بازار بخواهیم قیمت آن را تعیین کند چون مشتریان عموماً غیر معلول هستند و این ملک با تغییرات انجام شده مطلوب بازار نیست و اگر برای بازگرداندن ملک به حالت اولیه 5 میلیون تومان لازم باشد در این صورت قیمت بازار آن 95 میلیون تومان شده است.

5- قیمت بازار آزاد

در مبادلات آزادانه بین عرضه كنندگان و متقاضيان براساس عرضه و تقاضا در بازار آزاد، قیمت تعيين می شود. هر چند در این بازار علاوه بر دو بازیگر اصلی بالا بازیگران دیگری نیز وجود دارند که مهمترین آن ها حاکمیت (دولت) و نهاد های مالی (بانک ها…) است. به طور کلی، هرگاه در یک سطح از قیمت، عرضه و تقاضای کل به تعادل رسیده و برابر شود، این سطح قیمت، قیمت بازار (قیمت تعادلی) است.

6- قیمت بازار آزاد ملک و مستغلات

علاوه بر تبعیت بازار املاک و مستغلات از قواعد عمومی بازار آزاد، بازار ساختمان و مستغلات ویژگی های خاص دیگری نیز دارد. از آن جا که ملک و مستغلات جزء کالا های همگن نیستند (در مشخصات فیزیکی، موقعیتی، همسایگی، مشخصات حقوقی، شروط ضمن عقد و… تنوع دارند)  و به دلیل عدم سازمان یافتگی بازار مربوطه (مانند بورس کالا) به جای یک قیمت مشخص، بازه ای نسبتاً گسترده از قیمت تعیین می شود. عرضه کنندگان تمایل به بالای بازه قیمت دارند و بر عکس متقاضیان تمایل به پایین بازه قیمت دارند به همین دلیل علاوه بر عرضه و تقاضا، قاعده چانه زنی نیز در بازار ملک ایران ایفای نقش می نماید.

چنانچه موارد خواسته شده بدون قیود بوده (مثلاً، ملک طلق) و امکان عرضه شدن به بازار (مبادله) آزاد را داشته باشد، مالك (عرضه كننده)، آن را به بازار آزاد عرضه می نمايد که با مراجعه متقاضيان براساس عرضه و تقاضا و قاعده‌ چانه‌زني ارزش (مبلغ) آن در بازار آزاد تعيين می شود (مثال: قیمت املاک) و کارشناسان رسمی در این مورد ملزم به تبعیت از آن هستند. به عبارت ديگر، كارشناسان رسمي مجاز نيستند سلايق و عقايد خود را در تعيين ارزش بازار آزاد دخيل نمايند. بنابراین چنان که برای مورد کارشناسی، بازار فعال وجود داشته باشد، وظیفه کارشناسان رسمی کشف قیمت است نه دیکته کردن قیمت.

7- ملک تام (طلق، مطلق، آزاد) Freehold

چنانچه در ملکی بدون کسب رضایت اشخاص غیر از مالکین، امکان انتقال یا عملیات عمرانی و غیره باشد به آن ملک تام می گویند.مثال: املاک متداول

8- ملک ناقص (غیر طلق، غیر آزاد)

چنانچه در ملکی بدون کسب رضایت اشخاصی غیر از مالکین، امکان انتقال یا عملیات عمرانی و غیره نباشد به آن ملک ناقص می گویند.مثال: املاک اوقافی صاحب اعیانی و متصرف بدون رضایت مالک عرصه، تصمیمات خود را نمی تواند عملی سازد.

9- مالکیت تملک (ملک ان یملک، کامل،مطلق)Freeholder

چنانچه مالک بتواند بدون کسب رضایت اشخاص غیر، تصمیماتش را برروی ملک خود اتخاذ و عملی نماید، مالکیت وی کامل است.

10- ارزش ملک با قیود

چنانچه موارد خواسته شده قیودی داشته باشند که  امکان عرضه و تقاضا و مانور براي مالك در بازار آزاد وجود نداشته باشد و همچنین برای قیود ( توسط کارشناسان رسمی) امکان ارزش گذاری مالی باشد و طبق قانون، قيمت آن  توسط كارشناسان رسمي تعيين گردد، در این صورت ارزش موارد فوق عبارت است از قیمت بازار آزاد منهای ارزش  مالی  قیود مربوطه. مثال: مبلغی به عنوان سرقفلی ماده 7 قانون سال 1376، اجاره بهای ثابت.

11- رویه (عرف) کارشناسان رسمی

به طور معمول با طی موضوع کارشناسی در مراحل بالا تر کارشناسی (هیئت های بالاتر کارشناسی چه از نظر کمی و چه از نظر کیفی)، نتایج حاصل از  کارشناسی دارای همگرایی است، بنابراین عرف (رویه) کارشناسان رسمی عبارت است از بازه ای (دامنه ای) از ارزش (مبلغ) که نتایج کارشناسی با طی مراحل  هیئت های بالاتر کارشناسان رسمی به آن میل می کند.

12- ارزش رویه (عرف) کارشناسان رسمی

چنانچه موارد خواسته شده قیودی داشته باشند که امکان عرضه و تقاضا و مانور براي مالك در بازار آزاد وجود نداشته باشد و همچنین ارزش گذاری مالی برای قیود (توسط کارشناسان رسمی) ممکن نباشد درحالی که طبق قانون، قيمت آن باید توسط كارشناسان رسمي تعيين گردد، در این صورت ارزش موارد فوق توسط عرف (رویه) كارشناسان رسمي تعيين می شود. مثال: مبلغی به عنوان سرقفلی ماده 8 قانون سال 1376 ،اجاره بهای متعارف.

13- قیمت متعارف

هرچند طبق عرف قیمت متعارف، قیمت روزمره معاملات (قیمت بازار) است ولی از نظر حقوقی پس از استفاده قانون گذار از عبارت متعارف در ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ، 1376 ارزش آن کمتر از قیمت بازار می باشد. (به شرحی که در کتاب روابط اقتصادی موجر و مستاجر ارائه شد رجوع شود).

تماس با کارشناس رسمی جهت مشاوره کارشناسی

برای تعیین ارزش کارشناسی ملک و سایر دارایی ها و مشورت با کارشناسان رسمی دادگستری قیمت گذاری املاک در تهران با گروه کارشناس آنلاین تماس بگیرید:

تلفن 44231706(021)    موبایل 2282044-0912