برگرفته از فصل پنجم کتاب “بررسی تحلیلی قیمت عرصه واعیانی املاک زمین و ساختمان مسکونی و غیرمسکونی”، تالیف محمد مسعود علیزاده خرازی
روش ها و روابط کلی تعیین ارزش ها
5-1- موارد کارشناسي
ارزيابي و كارشناسي براي موارد گوناگوني از جمله موارد زير لازم مي‌شود:
– گزارش مربوط به منازعات قضايي
– خريد، فروش،تملک،اجاره و شراکت (مستغلات)
– تملك، شراكت، فروش كسب و كار يا بخشي از كسب و كار
– گزارش به مقامات مربوطه (معاملات دولتي، مقررات مالي دولت)
– گزارش مالي
– تقسيم دارايي و ارثيه مستغلاتي
– املاک به عنوان وثائق (بانک و موسسات مالی)
5-2- روش‌هاي ارزيابي و کارشناسي
به طور کلي براي ارزيابي و کارشناسي در دنيا از روش سه‌گانه زير استفاده مي‌شود:
5-2-1- مقايسه با قيمت بازار (comparison approach Market)
يعني مقايسه با ساير معاملات داراييهاي مشابه معامله شده در بازار، همان گونه که لايحه قانوني نحوه خريد و تملك اراضي و املاك براي اجراي برنامه‌هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوّب 17/11/1358، «ملاك تعيين قيمت عبارتست از بهاي عادله روز تقويم اراضي و ابنيه و تأسيسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عمليات طرح بدون در نظر گرفتن تأثير طرح در قيمت آنها.» مؤید روش مقایسه است. با بررسي ميداني قیمت واحدهاي مشابه محلي موردنظر بدست می آید. در اين روش بايد قيمت معامله شده در بازار فعال، همانند و يا با مشابهت نزديک باشد، که اکثراً اين چنين نيست، در اين صورت بايد با ضرايب شناخته شده‌اي قيمت موجود به قيمت مورد نظر تبديل گردد.
5-2-2- رابطه ارزش حاضر سرمايه و درآمد ناشي از آن
(Income capitalization approach)
در اين روش بايد برآوردي از آينده نمود، ممكن است نرخ بازده سرمايه (نسبت سرمايه به درآمد) P/E و يا ضريبي از گردش مالي يک دوره زماني Turnover را به عنوان سرمايه حساب كرد، مثلاً ضريب 1.5 : بنابراين؛ (گردش مالي يک دوره زماني Turnover) 1.5 = ارزش دارايي.
5-2-3- هزينه ايجاد يا جايگزيني (Cost approach)
با محاسبه هزينه ايجاد دارايي مشابه و يا هزينه جايگزيني دارايي مشابه موجود در بازار، مي‌توان قيمت را تعيين نمود.
5-2-4- حساسيت
هرگاه در ارزيابي يك دارايي تغييرات يك متغيّر در مبلغ و نتيجه ارزيابي چندان اثري نگذارد (تغييرات معقول و معمول، تصميم‌گيري را عوض نكند)، آن دارايي نسبت به آن متغير حسّاس نيست.
از اين ابزار به ويژه در روش ارزش حاضر سرمايه و درآمد ناشي از آن که بايد برآوردي از آينده نمود، (به خاطر اثر تغييرات احتمالي و اعتماد به فروض) استفاده مي‌شود و اجزاي حسّاس براي اعتمادسازي، بايد بررسي مجدد شوند.
در اين روش بايد برآوردي از آينده نمود، ممكن است نرخ بازده سرمايه (نسبت سرمايه به درآمد) P/E و يا ضريبي از گردش مالي يک دوره زماني Turnover را به عنوان سرمايه حساب كرد، مثلاً ضريب 1.5 : بنابراين؛ (گردش مالي يک دوره زماني Turnover) 1.5 = ارزش دارايي.
5-2-3- هزينه ايجاد يا جايگزيني (Cost approach)
با محاسبه هزينه ايجاد دارايي مشابه و يا هزينه جايگزيني دارايي مشابه موجود در بازار، مي‌توان قيمت را تعيين نمود.
5-2-4- حساسيت
هرگاه در ارزيابي يك دارايي تغييرات يك متغيّر در مبلغ و نتيجه ارزيابي چندان اثري نگذارد (تغييرات معقول و معمول، تصميم‌گيري را عوض نكند)، آن دارايي نسبت به آن متغير حسّاس نيست.
از اين ابزار به ويژه در روش ارزش حاضر سرمايه و درآمد ناشي از آن که بايد برآوردي از آينده نمود، (به خاطر اثر تغييرات احتمالي و اعتماد به فروض) استفاده مي‌شود و اجزاي حسّاس براي اعتمادسازي، بايد بررسي مجدد شوند.
5-3- انتخاب روش ارزش گذاري
چه از نظر اقتصادی و چه از نظر حقوقی (به استناد ماده 5 لايحه قانوني نحوه خريد و تملك اراضي و املاك براي اجراي برنامه‌هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوّب 17/11/1358) معتبر ترین وساده ترین روش ارزش گذاری روش مقايسه با قيمت بازار (comparison approach Market) یعنی با معاملات داراييهاي همانند و مشابه معامله شده در بازار مقايسه مي‌کنيم و قيمت را به دست مي‌آوريم. ولی اشکال در محدویت شدید این روش درپیدا کردن نمونه مشابه است که معمولاً نمونه مشابه نادر و کمیاب است بنابراین لازم است برای کاهش این محدودیت شدید و گسترش و تعمیم این روش به نمونه های کمتر مشابه یا غیر مشابه، مدل و الگو هایی به کار گرفته شود (این مهم در بخش های بعدی آمده است). چنانچه نمونه مغایر وجود داشته و یا بازار فعالی در این خصوص نباشد ویا قیود حقوقی و یا شروط ضمن عقد و یا مواردی باعث عدم انطباق قیمت مورد نظر با قیمت های بازار شود، از روش رابطه ارزش حاضر سرمايه و درآمد ناشي از آن (Income capitalization approach) یعنی برآوردی از درآمد يا هزينه آینده را (در صورت در دسترس بودن و قابل اعتماد بودن اطلاعات) به صورت ارزش حال (دارايي) با تحلیل حسّاسيّت برآورد مي‌کنيم، و روش هزينه ايجاد يا جايگزيني (Cost approach) یعنی با محاسبه هزينه ايجاد دارايي مشابه و يا هزينه جايگزيني دارايي مشابه موجود در بازار، استفاده می توان نمود. همچنین در صورت تعمیم روش اول ( مقايسه با قيمت بازار) به علت به وجود آمدن عدم دقّت، روش های (رابطه ارزش حاضر سرمايه و درآمد ناشي از آن) با تحلیل حسّاسيّت و (هزينه ايجاد يا جايگزيني) به عنوان پشتیبان به کار می رود.
در موارد غيرمسكوني، خرید به عنوان رفع نياز سكونتي نيست به ويژه در مورد فعاليت‌هاي اقتصادي ارزش مورد خرید بايد توجيه اقتصادي داشته باشد.
لذا شيوه تعيين قیمت به روش NPV يا IRR در مورد تعيين ارزش عرصه و اعياني براي فعاليت‌هاي اقتصادي، يکي از شيوه‌ها است.
در موارد غيرمسكوني، خرید به عنوان رفع نياز سكونتي نيست به ويژه در مورد فعاليت‌هاي اقتصادي ارزش مورد خرید بايد توجيه اقتصادي داشته باشد.
لذا شيوه تعيين قیمت به روش NPV يا IRR در مورد تعيين ارزش عرصه و اعياني براي فعاليت‌هاي اقتصادي، يکي از شيوه‌ها است.
ارزش خالص حاضر Net present value (NPV) و نرخ بازگشت داخلي(IRR) Internal rate of return را مي‌توان توسط برنامه MICROSOFT OFFICE EXCEL به دست آورد.
روش NPV : عبارتست از برآوردي از ارزش دارايي مولد درآمد براي صاحب فعلي و آتی آن.
روش IRR : عبارتست از نرخ بازگشت داخلي فعاليت اقتصادي که درآن ارزش خالص فعلي دريافت‌هاي آينده برابر با ارزش خالص فعلي پرداخت‌هاي آينده باشد.
در اصل زماني که وجوه مالي در کالاي سرمايه‌اي خاصي سرمايه‌گذاري مي‌شوند بايد تا آن جا که ممکن است نرخ سود (حداقل نرخ بازگشت جذاب) مورد استفاده در مطالعات اقتصاد منهدسي را با نرخ سود قابل دسترس از سرمايه‌گذاري‌هاي از دست رفته برابر کرد. فرصت سرمايه گذاري از دست رفته ممکن است درون کسب تجاري باشد يا بيرون آن.
انواع مختلفي از دارايي‌ها جهت تأمين دريافتي‌هاي ممكن مالي بيش از پرداختي‌ها در آينده به مالكيت در مي‌آيند براي تعيين حداكثر مقداري كه منطقي است براي هر دارايي مولدي از اين دست پرداخته شود بايد به موارد زير توجه کرد:
1- برآوردي از مقادير و زمان دريافت‌هاي پولي آينده كه از مالكيت آن دارايي حاصل مي‌شود.
2- برآوردي از مقادير و زمان پرداخت‌هاي پولي آينده كه از مالكيت آن دارايي ناشي مي‌شود.
3- تصميمي در مورد مقدار حداقل نرخ بازگشت جذاب لازم براي موجه ساختن اين سرمايه‌گذاري در پرتو مخاطره مربوطه و بازگشت‌هايي كه از ديگر سرمايه‌گذاري‌هاي ممكن، قابل دسترس است.
4- محاسبه‌اي براي تعيين ارزش خالص فعلي، يعني اضافه ارزش فعلي دريافت‌هاي آينده بر ارزش فعلي پرداخت‌هاي آينده.
5- اگر قيمت خريد دارايي مولد درآمد بيش از ارزش خالص حاضر محاسبه شده باشد، برآوردها نشان مي‌دهند كه اين دارايي در دستيابي به حداقل نرخ بازگشت جذاب مربوطه عاجز است. از اين رو اگر به آن برآوردها اعتمادي هست، خريد اين دارايي به صرفه نيست.
همين مجموعه برآوردها و محاسبات براي قضاوت در مورد ارزش يك دارايي براي صاحب فعلي آن نيز مناسب است. به طور كلي يك دارايي، حداقل به اندازه مبلغ خالصي كه مي‌توان آن را فروخت (يعني مبلغ دريافتي از فروش منهاي هزينه‌هاي لازم فروش) براي صاحب آن ارزش دارد. به عبارت ديگر، ارزش بازار از نظر قيمت، مبلغ خالصي كه واقعاً مي‌توان دارايي را به آن فروخت حد پائين، ارزش دارايي براي صاحب آن را تعيين مي‌كند. اگر تنها خدمت يك دارايي براي صاحب آن توليد دريافت‌هاي خالص آينده است، اضافه ارزش فعلي دريافت‌هاي آينده بر پرداخت‌هاي آينده معمولاً حد بالاي ارزش دارايي براي صاحب آن را تعيين مي‌كند. اگر اين ارزش فعلي كمتر از قيمت خالصي است كه مي‌توان دارايي را به آن فروخت، معمولاً مي‌ارزد كه دارايي را بفروشيم.
عوامل ديگري در برآورد ارزش دارايي براي صاحبش دخالت دارند. يك عامل مهم هزينه تعويض يا جايگزيني است، در حالي که دارايي جديد به همان ميزان دارايي قبلي مطلوب باشد.
محاسبه ارزش خالص فعلي براي سه نوع مختلف از داراييهاي مولد درآمد به شرح زير ارايه مي‌شود:
1- زنجيره‌اي از پرداخت‌هاي يكسان ساليانه در تعداد محدودي از سال
2- زنجيره‌اي جاويدان از پرداخت‌هاي يكسان ساليانه
3- هر پرداخت يا زنجيره پرداخت‌هاي آتي كه دقيقاً يك مقدار فعلي را با يك نرخ سود معلوم بازپرداخت كند، با آن مقدار فعلي همسنگ است؛ (به عبارت ديگر همسنگ يكديگرند) اين مقدار فعلي، ارزش فعلي پرداخت يا زنجيره پرداخت‌هاي آتي است كه دقيقاً آن را در يك نرخ سود معلوم بازپرداخت مي‌كند.
روش NPV : عبارتست از برآوردي از ارزش دارايي مولد درآمد براي صاحب فعلي و آتی آن.
روش IRR : عبارتست از نرخ بازگشت داخلي فعاليت اقتصادي که درآن ارزش خالص فعلي دريافت‌هاي آينده برابر با ارزش خالص فعلي پرداخت‌هاي آينده باشد.
در اصل زماني که وجوه مالي در کالاي سرمايه‌اي خاصي سرمايه‌گذاري مي‌شوند بايد تا آن جا که ممکن است نرخ سود (حداقل نرخ بازگشت جذاب) مورد استفاده در مطالعات اقتصاد منهدسي را با نرخ سود قابل دسترس از سرمايه‌گذاري‌هاي از دست رفته برابر کرد. فرصت سرمايه گذاري از دست رفته ممکن است درون کسب تجاري باشد يا بيرون آن.
انواع مختلفي از دارايي‌ها جهت تأمين دريافتي‌هاي ممكن مالي بيش از پرداختي‌ها در آينده به مالكيت در مي‌آيند براي تعيين حداكثر مقداري كه منطقي است براي هر دارايي مولدي از اين دست پرداخته شود بايد به موارد زير توجه کرد:
1- برآوردي از مقادير و زمان دريافت‌هاي پولي آينده كه از مالكيت آن دارايي حاصل مي‌شود.
2- برآوردي از مقادير و زمان پرداخت‌هاي پولي آينده كه از مالكيت آن دارايي ناشي مي‌شود.
3- تصميمي در مورد مقدار حداقل نرخ بازگشت جذاب لازم براي موجه ساختن اين سرمايه‌گذاري در پرتو مخاطره مربوطه و بازگشت‌هايي كه از ديگر سرمايه‌گذاري‌هاي ممكن، قابل دسترس است.
4- محاسبه‌اي براي تعيين ارزش خالص فعلي، يعني اضافه ارزش فعلي دريافت‌هاي آينده بر ارزش فعلي پرداخت‌هاي آينده.
5- اگر قيمت خريد دارايي مولد درآمد بيش از ارزش خالص حاضر محاسبه شده باشد، برآوردها نشان مي‌دهند كه اين دارايي در دستيابي به حداقل نرخ بازگشت جذاب مربوطه عاجز است. از اين رو اگر به آن برآوردها اعتمادي هست، خريد اين دارايي به صرفه نيست.
همين مجموعه برآوردها و محاسبات براي قضاوت در مورد ارزش يك دارايي براي صاحب فعلي آن نيز مناسب است. به طور كلي يك دارايي، حداقل به اندازه مبلغ خالصي كه مي‌توان آن را فروخت (يعني مبلغ دريافتي از فروش منهاي هزينه‌هاي لازم فروش) براي صاحب آن ارزش دارد. به عبارت ديگر، ارزش بازار از نظر قيمت، مبلغ خالصي كه واقعاً مي‌توان دارايي را به آن فروخت حد پائين، ارزش دارايي براي صاحب آن را تعيين مي‌كند. اگر تنها خدمت يك دارايي براي صاحب آن توليد دريافت‌هاي خالص آينده است، اضافه ارزش فعلي دريافت‌هاي آينده بر پرداخت‌هاي آينده معمولاً حد بالاي ارزش دارايي براي صاحب آن را تعيين مي‌كند. اگر اين ارزش فعلي كمتر از قيمت خالصي است كه مي‌توان دارايي را به آن فروخت، معمولاً مي‌ارزد كه دارايي را بفروشيم.
عوامل ديگري در برآورد ارزش دارايي براي صاحبش دخالت دارند. يك عامل مهم هزينه تعويض يا جايگزيني است، در حالي که دارايي جديد به همان ميزان دارايي قبلي مطلوب باشد.
محاسبه ارزش خالص فعلي براي سه نوع مختلف از داراييهاي مولد درآمد به شرح زير ارايه مي‌شود:
1- زنجيره‌اي از پرداخت‌هاي يكسان ساليانه در تعداد محدودي از سال
2- زنجيره‌اي جاويدان از پرداخت‌هاي يكسان ساليانه
3- هر پرداخت يا زنجيره پرداخت‌هاي آتي كه دقيقاً يك مقدار فعلي را با يك نرخ سود معلوم بازپرداخت كند، با آن مقدار فعلي همسنگ است؛ (به عبارت ديگر همسنگ يكديگرند) اين مقدار فعلي، ارزش فعلي پرداخت يا زنجيره پرداخت‌هاي آتي است كه دقيقاً آن را در يك نرخ سود معلوم بازپرداخت مي‌كند.
————————————————————————-
کارشناسی قیمت آپارتمان در تهران توسط کارشناس رسمی ساختمان انجام می شود. برای مشاوره کارشناسی در زمینه قیمت گذاری انواع ملک شامل زمین، خانه، آپارتمان، ویلا، سرقفلی مغازه تجاری، اجاره ماهانه، قیمت گذاری واحد اداری و تجاری می توانید با دفتر ما تماس بگیرید.
تلفن دفتر کارشناسی تهران 02144231706
