قبول داوری قرارداد های ملکی و ساختمانی توسط کارشناس رسمی دادگستری

داوری در قرارداد ، واگذاری حل اختلاف است نسبت به اختلاف ایجاد شده، به یک داور یا داوران منتخب طرفین. البته می توان این تعیین داور را به ثالث هم سپرد. به طور کلی، داوری، رسیدگی به اختلاف طرفین، خارج از دادگاه توسط داور منتخب است.

گروه کارشناسان رسمی ما چگونه با قبول داوری قرارداد ها به شما کمک می کند؟

قرارداد های رایج در زمینه ساختمان و ملک می تواند قرارداد مشارکت در ساخت، قراداد پیمان مدیریت ساخت ساختمان، قرارداد بازسازی ساختمان، قرارداد پیمانکاری پروژه ها اشاره کرد که با توجه به فنی بودن موضوع و طول کشیدن قرارداد از تاریخ بستن قرارداد تا چند ماه تا چند سال بعد از آن، خود به خود پتانسیل ایجاد اختلاف نظر بین کارفرما یا مالک و پیمانکار در آن ها وجود دارد.

برای انتخاب داور به یاد داشته باشید که داوری فقط بحث فنی نیست و بلکه ترکیبی از بحث فنی و حقوقی است و داور باید به هر دو آشنا باشد و همچنین شما باید قرارداد مناسبی بنویسید تا داور بتواند بر اساس آن به خوبی کار کند.

گروه کارشناسان رسمی کارشناس آنلاین متشکل از کارشناسان رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان و رشته های دیگر مانند تاسیسات ساختمانی مقیم در تهران و سایر استان های دیگر می تواند با قبول داوری قرارداد ، در زمینه داوری در  قرارداد های ملکی و ساختمانی به شما کمک کند.

برای داوری، مزایایی برشمرده اند: از جمله سرعت حل اختلاف، هزینه ی بسیار کمتر و… .

در پرونده های دادگاه های خانواده نیز داوری پیش بینی شده است اما این داوری با داوری مورد بحث در اینجا متفاوت است.

نکات کاربردی در خصوص داوری

1 . اگر طرفین در یک قرارداد، بند داوری یا همان شرط ارجاع به داوری گنجانده باشند، در صورت ایجاد هر گونه اختلاف، باید ابتدا به داور مراجعه کنند، در غیر اینصورت، اگر بدون مراجعه به داور بخواهند دعوی نزد دادگاه مطرح کنند، دادگاه قرار عدم استماع صادر خواهد کرد، یعنی دادگاه به دعوی رسیدگی نخواهد کرد.

2. شرط داوری می تواند در قرارداد اصلی قید شود یا در یک قرارداد جداگانه یا اینکه طرفین دعوی از دادگاه (اعم از دادگاه بدوی، دادگاه تجدیدنظر و دیوان عالی کشور) درخواست ارجاع به داوری کنند.
3. داوری فقط در موضوعات حقوقی (یعنی پرونده هایی که در دادگاه حقوقی مطرح می شود) امکان پذیر است و در پرونده های کیفری، داوری وجود ندارد. البته در قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1392، نهادی تحت عنوان میانجیگری پیش بینی شده است که آیین نامه ی آن نیز در سال 95 تصویب شده است.
4. ارجاع داوری راجع به اموال عمومی و دولتی ممنوع است مگر پس از تصویب هیئت دولت و اطلاع مجلس شورای اسلامی (اصل 139 قانون اساسی و ماده 457 قانون آیین دادرسی مدنی.) اموال شهرداری نیز جزو اموال عمومی است.

داوری در قراردادهایی که یک طرف آن شرکت دولتی یا شهرداری است

نکته مهم: در قراردادهایی که یک طرف آن شرکت دولتی یا شهرداری است باید به ممنوعیت مقرر در اصل 139 قانون اساسی و ماده 457 قانون آیین دادرسی مدنی توجه کرد تا با مشکلات بعدی مواجه نگردد. در ضمن، اگر با وجود شرط داوری در قراردادهای مذکور، اگر یکی از طرفین به منظور طرح دعوی به دادگاه رجوع کند، دادگاه موظف به رسیدگی است و نمی تواند قرار عدم استماع صادر کند. زیرا همانطور که گفته شد، ارجاع به داوری در این نوع قراردادها مصوبه ی دولت را لازم دارد. گرچه در پاره ای موارد مشاهده شده است که دادگاه قرار عدم استماع صادر کرده و این اشتباه است.

3. بهتر است در قرارداد اگر شرط داوری گنجانده می شود، داور مشخص شود و قبولی داور نیز اخذ گردد. اما در صورتی که داور تعیین نشده باشد، و در خصوص آن قرارداد اختلاف حاصل شود و طرفین، در خصوص تعیین داور توافق نکنند، هر یک از طرفین می تواند با معرفی داور مورد نظر خود به وسیله ی اظهارنامه، به طرف مقابل اعلام کند که ظرف ده روزنظر خود را راجع به داور واحد اعلام کند. چنانچه طرف مقابل پاسخ نداد یا تراضی نکرد، ذینفع می تواند برای تعیین داور به دادگاه رجوع کند.
4. اگر در قرارداد، شخصی به عنوان داور تعیین شده باشد ولی آن داور نخواهد یا نتواند داوری کند و طرفین قرارداد نیز به داور دیگری توافق نکنند، رسیدگی به اختلاف در صلاحیت دادگاه خواهد بود. البته، اثبات ناتوانی یا امتناع داور از انجام داوری، به عهده ی آن کسی است که در دادگاه، طرح دعوا نموده است.
5. قضات و کارمندان اداری دادگستری را نمی توان به عنوان داور در قرارداد تعیین کرد اما وکیل دادگستری منعی برای تعیین شدن به عنوان داور ندارد.
6. فوت داور موجب زوال داوری نخواهد بود. لذا هر یک از طرفین می تواند برای تعیین داور جانشین به دادگاه مراجعه و دادخواست تعیین داور تقدیم کند.
7. موضوعی که به داوری ارجاع می شود و نیز مدت داوری باید مشخص باشد. اگر مدت مشخص نشده باشد، مطابق تبصره ماده 484 قانون آیین دادرسی مدنی، مدت آن سه ماه خواهد بود.
8. رأی داور باید موجه، مدلل و مخالف قوانین موجد حق نباشد. مثلا داور نمی تواند رأی بدهد که پسر و دختر به طور مساوی ارث ببرند چون این بر خلاف قانون است. بنابراین، اینگونه نیست که داور هر طور دلش خواست داوری کند و رأی بدهد.

داوری قرارداد های ساختمانی و ملکی یک موضوع فنی و حقوقی است.

مشکل ساز بودن شرط داوری

این نکته را باید موکدا یادآوری کنیم که شرط داوری در قراردادها معمولا با توجه به عدم آگاهی طرفین یا یکی از آنها نسبت به نتایج این اقدام، در صورت حدوث اختلاف، به جای اینکه مفید باشد، مشکل ساز شده و خسارات زیادی به یکی از طرفین یا شاید هر دو طرف قرارداد وارد خواهد کرد.

یکی از نمونه ها همین است که طرفین در قرارداد، شرط داوری گنجانده اند بدون اینکه داور را مشخص کنند یا مدت زمان داوری را تعیین کنند. یکی دیگر از مشکلاتی که در برخی موارد مشاهده شده این است که یکی از طرفین قرارداد، بدون توجه به بند داوری، مستقیما به دادگاه مراجعه کرده و بعد از طی مدت چند ماه، دادگاه قرار عدم استماع دعوی صادر کرده است و حالا آن شخص باید برگردد و روند داوری را طی کند. روندی که خیلی ها چندان اطلاعی از نحوه و جزئییات آن ندارند و ممکن است مجددا دست به اقدامی بزنند که متحمل خسارت شوند.

داوری قرارداد مشارکت در ساخت

مشکل دیگر مربوط به شخص داور است که خیلی وقتها، اصلا اطلاعی از قانون ندارد و حتی توان یک نگارش ساده ی حقوقی را ندارد. در پاره ای موارد هم یکی از طرفین قرارداد، داور را از دوستان خود قرار داده است و طرف مقابل، بدون توجه به این مسئله، قرارداد را امضا کرده است؛ وقتی که این قرارداد باعث اختلاف طرفین شده، تازه آن طرف که ساده انگارانه قرارداد امضا کرده متوجه می شود که این داور، نفع طرف مقابل را در نظر می گیرد و نه عدالت و انصاف و احقاق حق را.

مثالی برای این مورد آخر، این است که معمولا در قراردادهای مشارکت در ساخت، مالک و سازنده، شرط داوری قرار می دهند و صاحب بنگاه املاک را به عنوان داور تعیین می کنند. اغلب، دیده شده است که صاحب بنگاه که سواد حقوقی هم ندارد، نفع خود و سازنده را در نظر گرفته و، در نتیجه، مالک متضرر خواهد شد.

برای دیدن مطلب مفصل در باره داوری در قرارداد مشارکت در ساخت، این مقاله را در سایت ما ببینید: داوری در مشارکت در ساخت

چند نکته ی دیگر در خصوص داوری در قراردادها:

1 . گاهی در قرارداد، پیش بینی شده است که هر کدام از دو طرف یک داور اختصاصی معرفی کند و مشترکا هم برای هر دو، یک داور داشته باشند؛ در این صورت، اگر طرفین در تعیین داور مشترک توافق نکنند، باید با ارسال اظهارنامه و اعلام موعد ده روز برای طرف مقابل برای تعیین و معرفی داور، اقدام شود. در صورتی که طرف مقابل، پاسخی ندهد یا بر یک داور مشترک توافق نکند، باید برای تعیین داور، به دادگاه دادخواست داده شود. نهایتا، دادگاه تعیین داور خواهد کرد.

2. طرفین می توانند با توافق به صورت کتبی، داوری را کان لم یکن اعلام کنند.
3. فوت یکی از طرفین قرارداد، موجب زوال داوری خواهد شد اما فوت داور، موجب زوال داوری نخواهد بود؛ لذا اگر داور فوت کند و طرفین به داور دیگری توافق نکنند، باید برای تعیین داور جانشین به دادگاه مراجعه شود.
4. داور همانند قاضی رسیدگی می کند؛ بنابراین، در صورت نیاز به کارشناس، موضوع را به کارشناس ارجاع خواهد داد یا اگر لازم باشد، در خصوص موضوع تحقیق خواهد کرد. البته داور یا داوران تابع آیین دادرسی مدنی نیستند ولی تابع مقررات داوری از ماده 456 تا 501 قانون آیین دادرسی مدنی می باشند (ماده 477 قانون آیین دادرسی مدنی)
5. در مواردی که طرفین در قرارداد، نحوه ی ابلاغ رأی داور را مشخص نکرده باشند ابلاغ رأی داور از طریق دادگاه صورت خواهد گرفت، یعنی داور باید از دادگاه تقاضای ابلاغ رأی کند. اگر رأی داور پس از انقضای مدت داوری صادر و تسلیم شده باشد، باطل است و قابلیت اجرایی ندارد. در اینجا، تسلیم رأی به دادگاه جهت ابلاغ نیز بایستی در فرجه زمانی داوری باشد، در غیر این صورت، خارج از مهلت تلقی و باطل و غیر قابل اجرا خواهد بود.
6. دادخواست ابطال رأی داور، باید ظرف بیست روز از ابلاغ رأی داوری صورت گیرد. اگر بعد از بیست روز، دادخواست ابطال رأی داور داده شود، دادگاه قرار رد درخواست صادر خواهد کرد. البته اگر ارجاع امر به داوری توسط دادگاه باشد و دادگاه متوجه بطلان رأی داور شود، رأی را ابلاغ نمی کند و ورود پیدا کرده، در نتیجه، رأی را باطل می کند.

نویسنده : مصطفی محمدی وکیل دادگستری

{این متن تنها برای افزایش اطلاعات عمومی شماست و برای این مورد حتما باید با متخصص حقوقی یا وکیل مشورت کنید}

برای مشاوره درخواست کارشناس دادگستری در تهران می توانید با ما تماس بگیرید.

گروه کارشناسان رسمی دادگستری ساتیا (کارشناس آنلاین)
مدیریت  گروه: مهندس مهدی شهداد 44231706-(021)
کارشناس رسمی دادگستری در رشته راه و ساختمان

روش های تماس با ما :

تلفن: 44231706 (021)       موبایل :   2282044-0912

ایمیل: mdshahdad@yahoo.com
تلگرام: www.telegram.me/MdShahdad  یا  با آیدی تلگرام: MdShahdad@
واتس آپ :Whatsapp +989122282044
اینستاگرام:  https://www.instagram.com/karshenas_online/ یا به وسیله ی آیدی اینستاگرام کارشناس آنلاین:    Karshenas_Online