دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها – کارشناس رسمی دادگستری ساختمان و نقشه برداری

دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها  (مصوب 20-5-1382)

به منظور ایجاد وحدت رویه در تفكیك آپارتمان ها در كلیه واحدهای ثبتی دستورالعمل تفكیك آپارتمان ها در 30 بند جهت ابلاغ به واحدهای ثبتی تابعه آن استان به پیوست ارسال می گردد .
آن چه باید توجه داشت این است كه این ضوابط هنگامی كار ساز و ثمربخش خواهد بود كه ‌آقایان مدیران كل استان ها برنحوه اجرای آن نظارت مستمرودقیق اعمال نمایند . 
امید است با رعایت كامل نكات ذیل و اجرای كامل دستورالعمل صادره مشكلات و موانع موجود درامر تفكیك آپارتمان ها مرتفع گردد: 
 1- پذیرش درخواست تفكیك از طریق دفاتر اسناد رسمی همراه با گواهی مصدق شده پایان كار به وسیله مالك یا قائم مقام وی تسلیم رئیس واحد ثبتی یا مسئول مربوطه می شود.افراد غیر صالح حق تسلیم درخواست را ندارند . 
 2- متصدی دفتر اوقات كه با مسئولیت رئیس واحد ثبتی از بین كارمندان شاغل و مجرب و مورد اعتماد تعیین می گردد مكلف است با رعایت دقیق نوبت ومراعات كامل حق تقدم پس از تعیین وقت بازدید وثبت آن در دفتر فیش مربوطه را صادر و به متقاضی تسلیم نماید . 

ضوابط تفکیک آپارتمان

3- ضوابط تفكیك آپارتمان ها به ویژه رئوس آن و همچنین مدارك لازم برای امر تفكیك آپارتمان به نحوی كه برای مراجعین قابل درك باشد اجماعاً از طریق تابلو اعلانات واحد ثبتی به‌ آگاهی مراجعین برسد و رعایت نوبت براساس زمان مراجعه مردم جزء اصول مسلم قرار گیرد . 
4- متصدی دفتر اوقات یك روز قبل از موعد تعیین شده پرونده ها را از بایگانی اخذ به ضمیمه درخواست های واصله نزد مسئول اداره ارسال می دارد تا با توجه به نوبت و متناسب با حجم كار نسبت به تعیین نماینده و نقشه بردار اقدام و پرونده ها را ارجاع دهد و نام و نام خانوادگی و سمت متصدیان اقدام را در دفتر اوقات منعكس نماید. 
5- متصدی تعیین وقت هنگام بررسی تقاضا با توجه به تعداد واحدهای مسكونی و اداری و تجاری قید شده در پایان كار حتی المقدور تعداد پرونده متناسب برای یك روزكاری درنظر بگیرد كه انجام نقشه برداری آن ها میسر باشد و با توجه به مشكل ایاب و ذهاب و امر ترافیك به ویژه در كلان شهرها موجب مراجعه مجدد مراجعین ، نمایندگان و نقشه برداران به محل نگردد . 
6- نماینده و نقشه بردار پس از بازدید از محل وقوع ساختمان و تطبیق محدوده پلاك ثبتی و گواهی پایان كار صادره با وضع موجود محل چنان چه مانعی برای انجام تقاضا نباشد نسبت به نقشه برداری ساختمان در همان روز اقدام نماید . در صورتی كه به دلیل كثرت واحدهای آپارتمانی نیاز به زمان بیشتری باشد مراتب را ضمن تهیه گزارش با ذكر مقدار كاری كه انجام شده و مدت زمانی كه برای انجام بقیه كار لازم است به مسئول واحد ثبتی اعلام نماید مسئول اداره چنان چه گزارش را كافی دانست و تایید كند اجازه ادامه كار را برای یك یا روزهای بعد صادر خواهد نمود . 
7- نماینده یا نقشه بردار ثبت حق ندارد به هیچ علتی موجب بایگانی شدن پرونده قبل از ختم عملیات تفكیكی گردد مگر این كه گزارش كار را تهیه وتسلیم نموده مسئول اداره دستور كتبی دائر بر بایگانی نمودن پرونده را صادر نماید و بایگانی شدن پرونده به دلائل غیر موجه مسئولیت شدید خواهد بود . 

همکاران نقشه بردار

8- همكاران نقشه بردار باید در موقع برداشت و تعیین طول ابعاد مفروزات ساختمان نهایت دقت را در اندازه گیری ها نموده به ویژه از لحاظ محاسبه مساحت از هرگونه بی دقتی و مسامحه دراین مورد كه موجب تضییع حق مالك یا مالكین آپارتمان ها ویا خریداران بعدی خواهد شد ،‌پرهیز نمایند . مسئولین واحدهای ثبتی در این مورد مسئولیت مستقیم داشته ودرصورت مشاهده این گونه تخلفات باید بدون هیچ گونه اغماض ضمن معرفی متخلف یا متخلفین مراتب را گزارش نماید درغیر این صورت شخصاً مسئول خواهند بود . 
 

دستورالعمل تفكیك آپارتمان ها 

نظر به این كه درادارات ثبت برای تفكیك آپارتمان ها رویه واحدی معمول نمی باشد و عدم روش یكسان سبب گردیده كه كاركنان و مجریان شیوه مختلفی را اعمال نمایند . ادامه این امر بعضاً موجب ابهام درتشخیص حقوق اشخاص می گردد، بدین لحاظ این دستورالعمل تهیه و تدوین گردید تا تفكیك آپارتمان ها هماهنگ و با رویه واحد به عمل آید . لذا مقتضی است منبعد ادارات ثبت اسناد و املاك با رعایت مقررات بویژه قانون تملك آپارتمان ها و آیین نامه اجرائی آن به شرح زیر اقدام نمایند. 
1- در مقدمه صورت مجلس تفكیكی باید شماره پلاك اعم از فرعی و اصلی ، بخش ،‌ نوع ملك ،‌آدرس كامل محل وقوع ملك ،‌ شماره ثبت و صفحه دفتر املاك ، شماره چاپی سند مالكیت ، نام و نام خانوادگی مندرج در سند مالكیت ضمن تطبیق با دفتر املاك و در صورت انتقال رسمی ، ‌مشخصات آخرین خریدار وشماره سند انتقال قید شود. 
در صورت عدم ثبت خلاصه معامله بدواً نسبت به ثبت آن اقدام شود . 
2- تفكیك آپارتمان ها براساس گواهی پایان كار آپارتمان ها انجام می گردد. در صورتی كه گواهی مذكور با وضع حال منطبق باشد قید مدت اعتبار در گواهی و انقضای مدت آن مانع عملیات تفكیكی نخواهد بود . 
3- حدود ملك مطابق دفتر املاك و سند مالكیت ذكر و گواهی شود موارد تفكیك داخل در محدوده آن بوده و با گواهی پایان كار مطابقت دارد . 

قسمت های اشتراکی

4- قسمت های اشتراكی با ذكر نوع و مساحت‌ آن ها و به دنبال آن قسمت های اختصاصی با ذكر تعداد آن ها به ترتیب اول آپارتمان ها دوم انباری ها سوم پاركینگ ها با حدود و مشخصات و مساحت و حقوق ارتفاقی تعریف گردد و تعداد كل آپارتمان های مجموعه آپارتمانی و تعداد آپارتمان های هرطبقه قید شود. 
مشاعات نیاز به تعریف حدود ندارد ،‌ ولی مساحت و موقعیت مكانی آن ها باید در نقشه منعكس و در صورت مجلس تفكیكی ذكر شود . حدود و موقعیت مكانی ، جهات و مساحت مفروزات تعریف گردد . 
5- حیاط ، حیاط خلوت ، درز انقطاع ، محل عبور كانال كولر و لوله بخاری داخل فضای آپارتمان جزء مشاعات محسوب است و مساحت آن ها جزء مساحت آپارتمان اختصاصی محاسبه نمی شود ودر بخش مشاعات ذكر می گردد . 
6- دیوار فاصل بناء مفروز با مشاعات جزء بنای مفروز محسوب می شود . 
در ساختمان هایی كه دیوار فاصل آن ها طبق سوابق ثبتی مشترك است وبعداً در اثر تخریب و نوسازی هرساختمان تبدیل به یك مجموعه از آپارتمان ها گردیده و برای هر مجموعه دیوار جداگانه احداث شده در صورت عدم دسترسی به مالك مجاور جهت اصلاح حد فاصل با احــراز عــدم تجاوز به یكدیگر و تضـییع حق می توان فاصله مزبور را طبق وضع موجود با توضیح به این كه سوابق یا سند مالكیت دیوار مشترك بوده تعریف نمود . 
8- هرگاه در گواهی پایان كار قید شود كه مورد تفكیك دارای عقب نشینی است ،‌ هر چند زمان آن تعیین نشده باشد باید مقدار اصلاحی آتی مطابق گواهی پایان کار در نقشه ترسیمی منعكس و در صورت مجلس تفكیكی وسند انتقال و سند مالكیت قید گردد . 

عقب نشینی

9- در مواردی كه طول اضلاع و مساحت ملك مورد تفكیك به علت ایجاد پخ و عقب نشینی است ،‌ هر چند زمان آن تعیین نشده باشد باید مقدار اصلاحی آتی مطابق گواهی پایان كار در نقشه ترسیمی منعكس و در صورت مجلس تفكیكی و سند انتقال و سند مالكیت قید گردد. 
9- در مواردی كه طول اضلاع و مساحت ملك مورد تفكیك به علت ایجاد پخ و عقب نشینی و رعایت اصلاحی كمتر از طول اضلاع ومساحت مندرج در سند مالكیت باشد ،‌ بدواً موضوع درصورت مجلس تفكیكی توضیح داده شود ، سپس صورت مجلس تفكیكی طبق وضع موجود با رعایت مقررات تنظیم گردد . 
10- هرچند امكان دسترسی تمام مالكین آپارتمان ها به بام وحیاط كه جزء مشتركات می باشد ضروری است ، ‌لكن با توجه به این كه ادارات ثبت اسناد و املاك طبق گواهی پایان كار صادره از شهرداری ها مبادرت به انجام تفكیك می نماید عدم دسترسی بعضی از آپارتمان ها به بام وحیاط مانع از تفكیك نمی باشد ولی باید موضوع اشتراك و عدم دسترسی درصورت مجلس تفكیكی توضیح داده شود و درموقع انتقال آپارتمان ها به خریداران تفهیم در اسناد انتقال واسناد مالكیت ذكر گردد . 
11- راه پله ای كه منحصراً مورد استفاده یك آپارتمان است چنان چه عملاً جزء محدوده آپارتمان باشد و محصور ودرب آن در راه پله مشاعی باز شود به نحوی كه بتوان حدود آن را جزء محدوده آپارتمان محسوب و تعریف نمود و در پروانه ساختمان و گواهی پایان كار مساحت آن جزء آپارتمان قید شده باشد، جزء آپارتمان است . در غیر این صورت جزء‌ مشاعات محسوب می گردد . 
12- واحدی كه در زیر پله احداث شده درصورتی می توان به عنوان واحد مستقل درصورت مجلس تفكــیكی ذكر نموده كه در گواهی پایان كار به عنوان یك واحد منظور شده باشد ، در غیر این صورت پس از استعلام و تایید شهرداری می توان اقدام نمود . 

آپارتمان دوبلکس

13- در آپارتمان های دوبلكس مساحت راه پله فی مابین قسمت تحتانی و فوقانی جزء تحتانی محاسبه گردد و نیاز با احتساب مساحت آن در طبقه فوقانی ندارد و حدود و مشخصات قسمت های تحتانی و فوقانی باید جداگانه و جمعاً به عنوان یك واحد در صورت مجلس تفكیكی تعریف شود. 
14- تعداد انباری های ساختمان و جمع مساحت آن ها باید مطابق گواهی پایان كار باشد. اختلاف مساحت انباری ها با یكدیگر مانع از تفكیك نیست ، مگر این كه در گواهی پایان كار مساحت هر انباری جداگانه قید شده باشد كه در این صورت باید مفاد گواهی پایان كار رعایت شود. 
بدیهی است انبار عمومی ساختمان موضوع ماده 4 آیین نامه اجرائی قانون تملك آپارتمان ها از شمول این بند خارج و جزء مشتركات محسوب می شود. 
15- تعداد پاركینگ ها و محل استقرار آن ها كه به صورت مفروزی داخل ساختمان یا حیاط مشاعی می باشد باید با رعایت گواهی پایان كار در روی نقشه مشخص و مساحت و حدود آن ها در صورت مجلس تفكیكی درج گردد و پاركینگ هائی كه در یك امتداد و به دنبال هم واقع اند حق عبور از یكدیگر ذكر گردد و در صورتی كه پاركینگ مفروز در حیاط مشاعی واقع است مساحت حیاط با كسر مساحت پاركینگ مفروزی محاسبه و در مشاعات ذكر شود و چنان چه تعداد پاركینگ ها برابر تعداد واحدهای تفكیك شده نباشد تعداد واحدهای بدون پاركینگ را در صورت مجلس تفكیكی قید تا هنگام تنظیم سند انتقال مراتب به خریدار تفهیم و در سند انتقال قید گردد. 

صورت مجلس تفکیکی

16- در صورت مجلس تفكیكی تصریح شود انبار ی و پاركینگ باید توام با آپارتمان مورد انتقال واقع شود و انتقال انباری و پاركینگ به تنهائی به افرادی غیر از مالكین مجموعه آپارتمان ها و نیز انتقال مشاعی پاركینگ به مالكین دو واحد یا بیشتر مجوزی ندارد و همچنین انتقال دو واحد پاركینگ یا بیشتر به مالك یا مالكین یك آپارتمان ( به طوری كه مالك یا مالكین یك واحد آپارتمان دارای پاركینگ متعدد و واحد دیگر فاقد پاركینگ شود ) صحیح نیست. 
17- حدود بالكن مسقف كه جزء واحد اختصاصی است داخل در محدود آپارتمان تعریف و مساحت آن ذكر گردد. 
18- بالكن غیر مسقف ( تراس یا ایوان ) كه در فضای حیاط و یا شارع پیشرفتگی دارد اعم از این كه در گواهی پایان كار هم منظور شده یا نشده باشد و راه دسترسی به آن برای سایر طبقات وجود ندارد و عرفاً هم جزء بنا است متعلق به آپارتمانی است كه به آن متصل و دارای دسترسی است لكن نیاز به ذكر حدود در صورت مجلس تفكیكی ندارد و باید بعد از تعریف آپارتمان جمله به انضمام تراس یا بالكن غیر مسقف به مساحت .… . متر مربع قید گردد. 
19- تراس هائی كه راه عبور جداگانه دارد و سقف بام طبقه زیرین است و تاسیسات روی آن نصب است طبق گواهی پایان كار با مساحت در قسمت مشاعات ذكر شود. 
20- قسمت هایی كه برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده و یا در اسناد مالكیت ملك اختصاصی یك یا چند نفر از مالكین تلقی نشده از قسمت های مشترك محسوب می شود مگر آن كه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادات محل مورد تردید نباشد بنا براین می توان حق استفاده از كف تراسی كه سقف بام طبقه زیرین و متصل به طبقه فوقانی و راه دسترسی آن از طبقه مزبور است و فاقد نصب تاسیسات از قبیل كولر یا لوله بخاری و غیره می باشد و سایر مالكین آپارتمان ها هم به آن دسترسی ندارند به طبقه متصل كه راه دسترسی به آن دارد اختصاص داد ، لكن این حق باید در قسمت مشاعات صورت مجلس تفكیكی و سند انتقال و سند مالكیت طبقه مزبور با قید این كه مالك طبقه متصل به تراس حق احداث بنا و تغییر وضعیت را ندارد مرقوم گردد. 

واحد های تجاری

21- واحدهای تجاری كه دارای بالكن داخلی در فضای خود می باشند، باید مساحت و موقعیت مكانی بالكن مذكور در صورت مجلس تفكیكی و ثبت دفتر املاك و سند مالكیت قید گردد. 
قسمت های متصل به آپارتمان هایی كه اختصاص به آن آپارتمان دارد كه با اختلاف سطح در محدوده آپارتمان دیگر قرار گرفته حسب مورد جزء محدوده آپارتمان محسوب می گردد. 
22- نیم طبقه ای كه خارج از حدود آپارتمان واقع و طبق گواهی پایان كار از متعلقات آپارتمان است باید حدود و مساحت آن جداگانه در ذیل قسمت حدود آپارتمان مزبور در صورت مجلس تفكیكی و ثبت املاك و سند مالكیت تعریف گردد. 
23- قسمتی از فضای واحدی كه دارای اختلاف ارتفاع با بقیه آن می باشد با قید مساحت و ارتفاع جزء مساحت آپارتمان محاسبه و حدود آن ضمن حدود آپارتمان تعریف گردد. 
24- در صورتی كه در یك محدوده پروانه ساختمان نسبت به بلوك متعددی صادر شود و مالك یا مالكین یا ارائه پایان كار در خواست تفكیك بلوك احداث شده را بنماید ، نظر به این كه علاوه بر مشاعات موجود در بلوك احداث شده كه اختصاص به بلوك مزبور دارد ، مشتركات دیگری از قبیل فضای ورزشی و غیره در عرصه كل وجود دارد ، باید در موقع تفكیك بلوك مزبور قدرالسهم هر یك از واحدهای تفكیكی را علاوه بر مشتركاتی كه اختصاص به بلوك مزبور دارد ، از مشتركاتی هم كه در عرصه كل وجود دارد و همچنین موضوع تفكیك بلوك های بعدی و مفروزات و مشتركات آن ها به شرح فوق الذكر در صورت مجلس تفكیكی و سند انتقال قید گردد.
25- تغییر وضع و اصلاح ثبت دفتر املاك حسب مورد فقط مستند به سند رسمی و یا آراء هیات نظارت انجام می شود. 
26- تغییر وضع در سطح خارجی انبار و یا پاركینگ و تغییر كاربری آن ها و تبدیل به واحد جدید نیاز به ارائه گواهی پایان كار جدید منطبق با وضع موجود محل و موافقت رسمی كلیه مالكین دارد. 
27- تبدیل یك واحد آپارتمان یا مغازه به دو یا چند واحد آپارتمان یا مغازه نیاز به ارائه گواهی پایان كار جدید منطبق با وضع موجود محل و موافقت رسمی كلیه مالكین آپارتمان ها دارد. 
28- هرگاه تغییر وضعیت دراثر اضافه شدن یا یك چند طبقه در پشت بام یا در قسمت دیگر از مشاعات باشد با توجه به این كه باید طبقه اضافه شده تفكیك و از طرف مالكین انتقال رسمی شود با درخواست مالكین ساختمان و ارائه گواهی پایان كار جدید ،‌ صورت مجلس تفكیكی تغییرات تنظیم و پس از دریافت هزینه تفكیك نسبت به واحد اضافه شده صورت مجلس مزبور جهت تنظیم سند انتقال با حضور و تایید كلیه مالكین ساختمان به دفتر اسناد رسمی ارسال گردد . 
29- درصورتی كه قسمتی از محدوده مشاعات به یكی از مفروزات اضافه شود با ارائه گواهی پایان كار جدید درخواست مالكین صورت مجلس اصلاح حدود تنطیم و یا پرداخت هزینه تفكیك صورت مجلس مالكین صورت مجلس اصلاح حدود تنظیم و یا پرداخت هزینه تفكیك صورت مجلس مزبور جهت انتقال رسمی یا صلح حقوق از طرف كلیه مالكین نسبت به قسمت اضافه شده به قطعه مفروزی به دفتر اسناد رسمی ارسال گردد و چنان چه قطعه مفروزی كه قسمت اضافی به آن الحاق گردیده منجر به صدور سند مالكیت شده باشد ،‌ موضوع در هیات نظارت اعلام تا پس از صدور رای اقدام مقتضی معمول گردد . 
30- چنان چه یك مجموعه آپارتمانی تخریب و از نو با تغییراتی بازسازی شود پس از ارائه پایان كار و درخواست مالك و یا مالكین باید صورت مجلس تفكیكی تنظیم و در مقدمه آن موضوع تفكیك و تعداد آپارتمان های قبلی و شماره ثبت و صفحه دفتر املاكی كه آپارتمان های مزبور در آن ثبت شده چاپی اسناد مالكیت مربوطه تعریف گردد. سپس طبق بند یك این دستور العمل صورت مجلس تفكیكی تنظیم و پس از وصول هزینه تفكیكی صورت مجلس مزبور جهت تنظیم تقسیم نامه رسمی بین مالكین و یا تنظیم سند انتقال به دفتر اسناد رسمی ارسال شود . در صورتی كه تقسیم نامه رسمی بین مالكین تنظیم شود سردفتر باید تقسیم نامه را به ضمیمه اسناد مالكیت مربوطه به اداره ثبت ارسال تا پس از اخبار لازم و ثبت مفاد تقسیم نامه در صفحات دفتراملاك اسناد مالكیت مربوطه ابطال و براساس تقسیم نامه مزبور با رعایت مقررات سند مالكیت صادر گردد و هرگاه مجموعه بازسازی شده متعلق به یك مالك باشد یا مالكین بخواهند بدون تنظیم تقسیم نامه رسمی آپارتمان های احداثی را انتقال دهند سردفتر باید پس از توضیح لازم به شرح فوق درستون نقل و انتقالات سند مالكیت آپارتمان های قبلی طبق مفاد صورت مجلس تفكیكی و با رعایت مقررات مبادرت به تنظیم سند انتقال نماید وخلاصه معامله را برای ثبت در دفتر املاك به اداره ثبت ارسال تا متصدی مربوطه با توجه به سوابق با اخبار لازم در صفحات دفتر املاك نسبت به ثبت خلاصه معامله طبق مقررات اقدام نماید .
محمد رضا علیزاده
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور  و معاون قوه قضائیه

کارشناسی رسمی قیمت گذاری زمین های شهر تهران بر اساس مساحت و موقعیت جغرافیایی ملک و کاربری آن توسط کارشناس املاک در تهران انجام می شود.