معامله ملک به نمایندگی از طرف شخص ثالث – مشاوره کارشناسی

بسیار اتفاق می‌افتد که افراد در طول زندگی خود، معامله‌ای انجام دهند و یا اینکه طرف معامله واقع شوند. در هر دو این صورت‌ها، گاهی بنا به مصالحی اشخاص ترجیح می‌دهند که از وکیل یا نماینده جهت انجام معاملات خود، استفاده نمایند. در بعضی موارد نیز مانند آنکه شخص دارای، ولی یا قیم است، شرایط ایجاب میکند که خود اصالتا به انجام امور نپردازد. قانون گذار صحت این نوع قرارداد‌ها را تایید کرده است و در خصوص آن مطالب بسیاری موجود می‌باشد، اما مطلبی که گاه این موضوع را دچار پیچیدگی و ابهام می‌نماید آن است که شخص نماینده بخواهد با خود معامله نماید. بدین صورت که از یک سو خود به عنوان اصیل در معامله شرکت کرده و از سوی دیگر به عنوان نماینده شخص دیگر در آن شرکت نماید. در این نوشتار تلاش میکنیم صور مختلف قضیه و احکام آن را به شکل مبسوط بیان نماییم.

ماده 196 قانون مدنی

ماده ۱۹۶ قانون مدنی، در مقام بیان یک اصل این طور عنوان کرده است که: ” کسی که معامله میکند آن معامله برای خود آن شخص محسوب می‌شود، مگر اینکه در موقع عقد خلاف آن را تصریح نماید یا بعد خلاف آن ثابت شود”. از این ماده قاعده اصیل بود طرف معامله استنباط می‌شود. پس در حالتی که شخص حین معامله مطلبی تحت عنوان نمایندگی طرح نکند، اصل فرض می‌شود و به تمام تعهدات معامله پایبند خواهد بود. اما فرض ما در این نوشتار حالتی ایست که یا خود شخص ابتدا به ساکن اعلام نمایندگی می‌کند و یا بعدا بر اساس مدارک موجود نمایندگی وی احراز می‌شود. در این حالت ماده ۱۹۸ عنوان نموده که ” ممکن است طرفین یا یکی از آن‌ها به وکالت از غیر اقدام بنماید و نیز ممکن است که یک نفر به وکالت از طرف متعاملین این اقدام را به عمل آورد”. هر چند این ماده صرفا به یکی از انواع نمایندگی اشاره کرده است، اما باید گفت که علاوه بر نمایندگی قراردادی شامل انواع نمایندگی قانونی و قضایی نیز می‌شود.

پس بر اساس قانون، امکان اینکه شخص بتواند به نمایندگی از جانب یک طرف یا هر دو طرف معامله، اقدام به انعقاد قرارداد نماید صحیح و دارای آثار قانونی می‌باشد. لکن مطلبی که دارای اهمیت است بررسی صحت قرارداد‌هایی است که شخص از یک طرف نماینده محسوب می‌شود و بخواهد طرف دیگر را خود به عنوان اصیل قرار دهد. از لحاظ تئوری، دخالت دو اراده در انجام معامله بدین ترتیب که شخص واحد یک بار با اراده نماینده و بار دیگر از طرف خود به عنوان اصیل اقدام به ایجاد یک رابطه حقوقی می‌نماید، صورت می‌پذیرد و، چون حقوق عالم اعتبارات است و تلاقی دو اراده نیز یک امر غیر عینی می‌باشد در صحت آن نمی‌بایست تردیدی نمود. در نتیجه شخص دارای دو سمت نماینده و اصیل به دو اعتبار مجزا از هم می‌باشد.

اما در عالم واقع از حیث تعارض منافع و سوءاستفاده‌های احتمالی، قوانین شرایط مختلفی را برای انواع نمایندگان در نظر گرفته است.

۱. در خصوص، ولی قهری باید گفت که از آنجایی که اصل آن است که اقدام، ولی قهری نسبت به مولی علیه خود به صرفه و سود اوست، معامله با خود از سوی، ولی قهری نیز مجاز دانسته شده است. بدین نحو که، ولی قهری از جانب مولی علیه به عنوان نماینده از یک سو و ازطرف دیگر خود به عنوان اصیل قراردادی منعقد نماید. در این صورت اگر ثابت شود که معامله با سوءنیت و یا به تبانی صورت گرفته است، ولی قهری در خصوص جبران خسارات مولی علیه مسئولیت دارد.

۲. اصل بر آن است که در مورد وصی از جهت خطرات و سوء استفاده‌های احتمالی، چنین حقی برای وی به رسمیت شناخته نشود مگر آنکه در وصیت نامه این اختیار به او داده شده باشد.

۳. در مورد قیم و امین قانون مطلقا اجازه معامله با خود را از ایشان سلب نموده و تحت هیچ شرایطی امکان انتقال مال خود به مولی علیه و یا عکس آن را به وی اعطا ننموده است. البته باید گفت که هیچ مانعی ندارد که قیم به نمایندگی از طرف شخص دیگری با مولی علیه اقدام به معامله نماید. هم چنین هبه یا صلح رایگان اموال قیم به مولی علیه نیز به جهت انتفاء ضرر در این مورد مقدور و میسر است.

۴. در خصوص وکلا باید گفت که بر اساس احتمال و امکان سوءاستفاده اصل عدم داشتن حق معامله با خود است، اما اگر احتمال سوءاستفاده وکیل از نمایندگی نرود، امکان معامله با خود از وی سلب نمی‌شود. در این مورد حتی اگر وکالت به صورت عام و مطلق هم باشد باز به جهت حفظ مصالح موکل و پیشگیری از هرگونه اختلافات بعدی، قانون گذار اجازه معامله وکیل با خود را منوط به اعلام رضایت موکل و یا انتفاء هر گونه شبهه در خصوص سوء استفاده از سمت نمایندگی، نموده است.

نویسنده : ستاره ایوبی کارشناس ارشد حقوق خصوصی