کارشناس رسمی دادگستری برآورد اجرت المثل زمین کشاورزی

روش برآورد اجرت المثل در اراضی کشاورزی در این مطلب یک مثال از  روش تعیین اجرت المثل یک قطعه زمین  کشاورزی  که توسط یک کارشناس رسمی دادگستری رشته کشاورزی در یک پرونده قضائی به کارگرفته شده  برای آگاهی و اعلام نظر همه عزیزان بیان می شود :

{این مطلب تنها برای آشنایی کلی است و هر مورد باید توسط کارشناس ارزیاب دادگستری مورد ارزیابی جداگانه قرار گیرد و بستگی به نظر کارشناس در زمان خود دارد و نظر کارشناسان دادگستری هم معمولا با هم متفاوت است}

يک قطعه زمين آبي زار  متعلق به شخص  الف  در منطقه اي که کشت غالب آن گندم مي باشد  به مساحت 20 هکتار با سهم آب کافي از يک حلقه چاه عميق به مدت 20 سال  ( از  مهر 1370    تا  مهر 1390 )  در تصرف  شخص  ب   بوده   و  وی در طول اين مدت از آب و زمين  بهره برداري نموده و   هيچگونه حقي به مالک ( شخص الف )  نپرداخته است   تا اينکه  در پی شکایت شخص الف طبق حکم قضائي اين ملک   از   شخص   ب  خلع  يد   شده   و  از  مهر  1370   آب و زمين به   مالک اعاده  شده   است   .    شخص   الف  در   دادخواست دیگری تقاضاي  اجرت المثل  يا   اجور  معوقه   بیست ساله  را نیز  نموده    و   دادگاه   موضوع   را   براي    تعيين   اجرت  المثل   بيست   ساله   به    کارشناس   رسمی رشته کشاورزی  ارجاع   نموده    است .

{حق الزحمه کارشناس رسمی بر اساس تعرفه دستمزد کارشناس رسمی محاسبه می شود}

بازدید از محل

کارشناس   منتخب   پس   از    بازديد  از محل   و    معاينه  و بررسی   آب   و   زمين  بر   اساس   معيارهاي کارشناسی خود  چنين تشخيص داده است که  :

1 –  عملکرد گندم منطقه در سالهاي تصرف  بطور ميانگين  هکتاري 5000  کيلوگرم بوده است . البته عملکرد گندم در سال 1370  کمتر  از  سال   1390   بوده  چون در 20 سال قبل دانش توليد گندم و  توسعه نهاده ها و مکانيزاسيون کمتر از سال 90   بوده  است   و لذا ميانگين  20  ساله   گذشته    5000 کيلوگرم  در نظر گرفته  است   .

2 – محاسبه اجرت المثل  را بر مبناي  عايدي گندم بطور همه ساله  در نظر گرفته و بدین ترتیب  محصول کشت بهاره  و   سال آيش را نیز پوشش ميدهد و نیاز به محاسبه محصول بهاره  برای تعیین اجرت المثل نخواهد بود .

3- مبناي محاسبه عايدي  اين زمين  ،  نرخ تضميني خريد دولتي گندم است  چون ثابت ترین و مطمئن ترين  نرخ  براي همه نقاط کشور  در سالیان گذشته مي باشد .

4-  نرخ تضميني گندم در  اولين سال  پس از تصرف  يعني سال 1371  (  سال زراعي 71-70   )   هرکيلوگرم 148  ريال بوده است   و  در   سال  پايان تصرف  يعني 1390  ( سال زراعي  90-89  )   هر کيلوگرم 3600 ريال بوده است که ميانگين اين 20 سال 1414 ريال خواهد بود ( مجموع نرخ های بیست سال گذشته تقسیم بر بیست ) .

5 –  حال باید اجرت المثل مالک از محل عایدی خالص تعیین گردد . کارشناس مذکور  سهم مالک را از  عايدي  ناخالص  معادل  40  درصد  در نظر گرفته است .  چون دو  عامل  از  عوامل  تولید  که آب و زمین است متعلق به مالک یعنی شخص الف است و لذا 20 درصد براي آب و 20 درصد براي زمين و جمعا 40 درصد برای وی از عایدی ناخالص منظور نموده و مابقی عوامل تولید مثل سرمایه گذاری  و کار و مدیریت توسط  شخص ب در زمین به اجرا درآمده است که معادل %60  از عایدی ناخالص برای متصرف یعنی شخص ب در نظر گرفته شده است  .

این کارشناس  با  مباني  فوق  اجرت المثل 20 ساله اين ملک را  به صورت زير محاسبه نموده است :

تعداد سالهای تصرف ( 20 سال )   ضربدر    مساحت مزرعه  ( 20 هکتار )   ضربدر   میانگین عملکرد 20 ساله گذشته گندم ( 5000 کیلوگرم در هکتار )    ضربدر   میانگین 20 ساله نرخ تضمینی گندم ( 1414 ریال )   ضربدر    %40    =  مساوی است با   اجرت المثل یا اجور معوقه مالک 20 ساله سالهای تصرف

و نهایتا %40  از عایدی ناخالص فوق الذکر به عنوان اجرت المثل مالک منظور نموده است  .

20 X 20 X 5000 X 1414 X %40  = 1131200000                    اجرت المثل  ریال

بنابر این اجرت المثل مورد مطالبه شخص الف از شخص ب در طول مدت 20 ساله تصرف ملک مبلغ 1131200000 ریال توسط این کارشناس تعیین و به دادگاه اعلام شده است .

{برآورد حق ریشه کشاورزی نیز توسط کارشناس رسمی کشاورزی انجام می شود}

برگرفته از وبلاگ مهندس سید فرشید غزنینی هاشمی