نحوه کارشناسی ملک توسط کارشناس رسمی، این سوالی است که همیشه دوستانی که با مقوله ی کارشناسی آشنا نیستند از ما می پرسند. یکی از مواردی که کارشناسان بخش اعتباری با آن مواجه هستند ، موضوع ارزیابی و تعیین قیمت کارشناسی ملک اعم از ویلائی، مسکونی ، تجاری ، صنعتی و غیره جهت اجرای طرحهای عمرانی و یا ترهین وثیقه بوده و لازم است در تعیین قیمت و بالطبع شناخت و تفکیک عوامل وپارامترهای تعیین کننده، مرغوبیت و قیمت ملک از قبیل عرصه واعیان وامتیازات وهزینه های متفرقه آن دقت لازم بعمل آید چراکه به تعبیر کارشناسی، فرآیند گردآوری و ارزیابی و تفکیک اطلاعات و داده های کمی، عوامل دخیل در موضوع کارشناسی است.

برخی عوامل اصلی تعیین ارزش کارشناسی ملک

الف) از جمله عوامل مهم در تعیین قیمت ملک ، ارزش عرصه (زمین) آن می باشد چراکه زمین مرغوب، اعیان قابل قبولی را پدید می آورد و بالطبع اعیان مناسب، ارزش افزوده برای عرصه ایجاد می کند بنابراین ارزش عرصه تابع پارامترها و عواملی است که تأثیرگذارترین آنها بشرح ذیل بوده وپس از تحقیق و ترجیحاً با استعلام از منابع معتبرمحلی، قیمت گذاری می شود.

نحوه کارشناسی ملک گروه کارشناس رسمی دادگستری ساتیا - کارشناس آنلاین ارزیابی زمین کارشناسی ملک قیمت گذاری آپارتمان ارزش کارشناسی

نحوه کارشناسی ملک نحوه ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری

-اندازه ابعاد ملک وبخصوص طول ضلع متصل به معبر(بر ملک).

-کاربری ملک، چراکه برحسب نوع کاربری، ارزش آن متغیر است. کاربری ملک در نحوه کارشناسی ملک اثر زیادی دارد.

– عرض معبر و تعداد گذرهای مجاور ملک (چند بر بودن ملک).

-موقعیت ملک نسبت به معابر و جهات اربعه.

– امکان تغییر کاربری ملک توسط کمیسیونهای مربوطه.

موقعیت منطقه ای ملک در کارشناسی

– موقعیت استقرار و منطقه ای ملک و بطور کلی آیا اینکه ملک داخل محدوده شهرها است که براساس قانون تعاریف ضوابط تقسیمات کشوری مصوب 1362 و محدوده شهرک‌ها بر مبنای مصوبه مراجع قانونی انجام می شود و یا ملک خارج از محدوده می‌باشد و اولین قدم ، احراز مالکیت و اطمینان ازمطابقت مشخصات ثبتی ملک با مشخصات محل معرفی شده توسط متقاضی است واهمیت مورد مذکور بیشتر در املاک خارج از محدوده است چراکه معمولاً فاقد عوامل کنترل کننده نظیر پروانه یا پایان‌کار ویا حتی ملک همجواردارای سند مالکیت رسمی، جهت مطابقت پلاک ثبتی املاک مجاور می باشند.

– بررسی قرار گیری احتمالی ملک در مسیر طرحهای عمرانی (میزان عقب نشینی واصلاحی احتمالی).

ارزش کارشناسی ساختمان (اعیانی)

ب) عامل اساسی دیگر تعیین قیمت ملک، ارزش اعیانی (بنای) ملک می باشد که خود شامل عوامل ذیل است:

هزینه های شهرداری شامل عوارض صدور پروانه ، عوارض پذیره در املاک تجاری ، عوارض مازاد تراکم ، عوارض پیش آمدگی (بالکن) ، عوارض حذف پارکینگ (در صورت عدم تأمین مقدار لازم) ، عوارض کمیسیونهای مختلف، عوارض آتش نشانی و فضای سبز و غیره.

-حق کسب و پیشه و یا حق سرقفلی در املاک تجاری که در ادامه در خصوص ماهیت وتفاوت آنها مختصراً توضیحاتی داده خواهد شد.

-هزینه های احداث بنا شامل طراحی وتهیه نقشه های اجرائی ،هزینه نظارت، هزینه مدیریت اجراء، تهیه مصالح وتجهیزات لازم، تأمین ماشین آلات، در پروژه های خاص هزینه ژئوتکنیک (زمین شناسی) جهت تعیین مشخصات زمین محل احداث بنا، دستمزد و سایرهزینه های متفرقه.

نحوه کارشناسی ملک

بنابراین نحوه کارشناسی ملک توسط کارشناس رسمی با در نظر گرفتن عوامل فوق جهت تسهیل و تسریع در ارزیابی و تعیین هزینه احداث بنا، ساختمانها را از جهت نوع سازه (نوع اسکلت وسیستم سقف) ومشخصات نما ونوع نازک کاری متعارف ومعمول و چگونگی ساخت، گروه بندی نموده و برای هر گروه، هزینه هر متر مربع احداث بنا را برآورد واعلام می نمایند وهزینه سایر الحاقیات از قبیل امتیازات و انشعابات آب وبرق وگاز و تلفن ،آسانسور، وجود تأسیسات سرمایش مانند چیلر وفن کویل، وجود ژنراتور تأمین برق اضطراری، امکانات رفاهی و ورزشی مانند استخر وسونا وجکوزی، استفاده از مصالح لوکس خارج از حد عرف ومعمول مانند شیرآلات و لوازم برقی وتجهیزات آشپزخانه خاص، کارهای چوبی، دکوراسیون ونماسازی های خاص، سیستم های امنیتی وغیره را به آن اضافه می نمایند.

ارزش کارشناسی پارکینگ و انباری آپارتمان

در برآورد قیمت پارکینگ و انباری آپارتمان ها وهمچنین مرغوبیت مکانی آنها و نیز امتیاز افزایشی یا ضریب کاهشی در مورد ارتفاع موجود واحدها نسبت به ارتفاع عرف واستاندارد (ارتفاع عرف و مفید واحد مسکونی 2.90 متر-حداکثر ارتفاع پارکینگ 2.20 تا 2.40 متر-حداکثر ارتفاع مفید پیلوت 2.40 متر-حداکثر ارتفاع زیرزمین 2.20 متر- ارتفاع عرف و مفید واحد تجاری 4.50 متر)، شرایط نورگیری، چشم انداز و معماری داخلی ملک، ودر مجتمع های مسکونی وجود حقوق ارتفاقی مانند نورگیر و حیاط مشاعی وغیره، واقع شدن بنا در زیرزمین با توجه به شرایط نورگیری و آلودگی هوا وآلودگی صوتی ناشی از موتورخانه وسایر موارد، می بایست در نظر گرفته شود.

داشتن انباری و پارکینگ و مساحت آنها و سهولت تردد در آنها می تواند در نحوه کارشناسی ملک و روش کارشناسی موثر باشد.

کاهش ارزش ملک نسبت به سن ساختمان

پس از برآورد قیمت ارزش بنا، باید مبلغ ریالی مذکور را نسبت به سن بنا تعدیل نمود و اعمال مورد مذکور معمولاً بر اساس وضعیت ظاهری ملک و تجربه و قضاوت مهندسی ارزیاب می باشد. البته نشریه کارشناس (ویژه کارشناسان رسمی دادگستری) جدولی بشرح بالا ارائه نموده که براساس آن می توان ضریب کاهش ارزش بنا نسبت به عمر بنا را استخراج نمود.

نکته بسیار مهم اینکه جدول مذکور جهت املاکی است که استاندارهای ساخت وساز در حد عرف و حداقل در آن رعایت شده باشد بطوریکه در بعضی از مناطق که ساخت وساز در آنها طبق ضوابط و اصول فنی صحیح اجراء نشده است، ساختمانهایی با حدود 25 سال قدمت، غیر قابل استفاده بوده وعملاً وجود بنا در آنها بدون در نظر گرفتن مصالح قابل استفاده به جای مانده از عملیات تخریب ،معمولاً به دلیل تأثیر دستمزد و هزینه های تخریب، منجر به کاهش قیمت ملک خواهد شد.

روش کارشناسی و نحوه کارشناسی ملک برای ساختمان های قدیمی بسته به عرف و میزان فرسودگی ساختمان و موارد دیگر و با توجه به تجربه کارشناس رسمی تا حدی تغییر می کند.

ضریب کاهش ارزش ساختمان بر اثر قدمت بنا بر ارزش ساختمان

ارزیابی ارزش سرقفلی تجاری

از موارد مهم دیگری که در ارزیابی املاک تجاری می بایست تعیین واعلام گردد، بررسی حق کسب و پیشه و تجارت ویا حق سرقفلی و تعیین مبلغ ریالی آن می باشد و لازمه این کار درک و شناخت درست این دو عامل و تفاوت های بین آنها است.

سرقفلی حقی است مالی و قابل معامله که برای متصرف قانونی آن،توسط قانون به رسمیت شناخته شده است و عمری به درازای عقد اجاره دارد اما حق کسب وپیشه عمری کوتاه و حدوداً 60 ساله دارد. حق سرقفلی مختص مستأجر نیست و مالک قبل از اینکه ملک را به دیگری واگذار کند، این حق را دارد که آن را به اولین مستأجر واگذار نماید واین عمل الزامی به ادامه رابطه استیجاری نیست.

به عبارتی سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستاجر می گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند.

ارزش حق کسب و پیشه

حق کسب و پیشه به مالک اختصاص ندارد و این حق، ایجاد شده از رابطه استیجاری است و در واقع نتیجه فعالیت مستأجر می باشد به طوری که مستأجر در نتیجه فعالیت اقتصادی، مشتریانی را جذب کرده وموجب معرفی محل و رونق تجاری ملک می شود و قابلیت انتقال به غیر را همزمان با منافع عین مستأجره دارد (نقل از نشریه کانون سردفتران).

بنابراین بعد از اینکه مستاجردر محل مورد نظر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار بدست آورد، حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می گویند.

برای دیدن متن تعرفه حق الزحمه کارشناس رسمی دادگستری مصوب قوه قضاییه در سال 1398 می توانید به صفحه تعرفه دستمزد کارشناس رسمی دادگستری در  سایت کارشناس آنلاین رجوع کنید.

اثر قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376

نکته بسیار مهم اینکه در سال 1376 قانونی در خصوص روابط موجر و مستاجر به تصویب رسید و مقرر گردید که اخذ سرقفلی در مواردی که در قانون مزبور آمده جایز است اما مطالبه هر وجهی غیر از سر قفلی ممنوع است. در نتیجه به موجب این قانون هر قرارداد اجاره ای که از سال 1376 به بعد در خصوص اماکن تجاری منعقد شده، گرفتن سرقفلی در آنها جایز است اما حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نمی گیرد.

بر این اساس ماده 6 قانون سال 76 می گوید، هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند و مستاجر می تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی در یافت کند مگر آنکه در ضمن حق اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

تبصره الف: چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، پس از پایان مدت اجاره، مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی را از مالک ندارد.

تبصره ب : در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل کند، هنگام تخلیه، مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد.

نویسنده : مهندس مسعود دالوند

این متن تنها برای آشنایی کلی شما با موضوع است و با توجه به پیچیدگی موضوعات حقوقی حتما لازم است از یک متخصص کمک بگیرید.

کارشناسی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان

ارزیابی رسمی قیمت ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان انجام می شود و بسته به این که نوع ملک مسکونی یا مغازه تجاری دارای سرقفلی و یا اداری یا کارخانه صنعتی باشد، باید کارشناس رسمی دارای صلاحیت کارشناسی در آن مورد برای کارشناسی ملک اقدام کند.

ما می توانیم در کارشناسی ملک توسط کارشناس رسمی ساختمان گروه که در تهران و سایر استان های ایران مقیم هستند به شما کمک کنیم.جستجوی کارشناس ارزیاب رسمی دادگستریمدیریت  گروه: مهندس مهدی شهداد 44231706-(021)
کارشناس رسمی دادگستری در رشته راه و ساختمان

This article discribes how an official expert does evaluation and pricing of all types of properties and which specification of the property (like apartment, house, building, ground, factory, civil project, hotel, etc) is mor important in price evaluation.

Mehdi Shahdad

KarshenasOnline Group

تلگرام: www.telegram.me/MdShahdad  یا  با آیدی تلگرام: MdShahdad@
واتس آپ :Whatsapp +989122282044
اینستاگرام:  https://www.instagram.com/karshenas_online/ یا به وسیله ی آیدی اینستاگرام کارشناس آنلاین:    Karshenas_Online

لطفا برای حمایت از ما و کمک به دیگران، از طریق آیکون‌های شبکه‌های اجتماعی در زیر، این مطلب را به اشتراک بگذارید.

نکات درخواست تامین دلیل

قاضی دیوان عالی کشور گفت: بر اساس ماده 150 قانون آیین دادرسی مدنی درخواست تأمین دلیل، قبل از دادرسی و…

روش تحقیقات محلی در پرونده ها

تحقیقات محلی تمسک به اطلاعات اهل محل است. در تحقیق محلی، شهود و مطلعان مورد تحقیق قرار می‌گیرند.معاینه محل کشف دلایل،…

شرایط عمومی پیمان

فصل اول تعاريف ومفاهيم ماده1 پيمان پيمان‌‌،مجموعه اسنادومداركي است كه درماده2 موافقتنامه پيمان،درج شده است ماده2 موافقتنامه موافقتنامه،سندي است كه…

2 دیدگاه. دیدگاه جدید بگذارید

چطور میشه با شما در این مورد مشورت کرد هزینه داره؟

پاسخ

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

Fill out this field
Fill out this field
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه کار شما باید قوانین و مقررات را بپذیرید

فهرست