بعضی از مردم تصور می کنند در صورتی که طرفین قرارداد به تعهدات خود عمل نکنند، می توانند قرارداد را فسخ کنند و از قید تعهدات متقابل خلاص شوند. این تصور، موجب بروز اختلافات زیادی می شود، مخصوصا، در مورد قراردادهای مشارکت در ساخت (مشارکت در احداث ساختمان.)

عدم انجام تعهدات مشارکت در ساخت

با توجه به اینکه سازندگان ساختمان، معمولا، اطلاعات بیشتری از افراد عادی در خصوص مسائل احداث بنا دارند، در نتیجه، این امر سبب تنظیم قراردادهایی می شود که ممکن است موجب بروز اختلافات شدید و فرساینده و نهایتا وارد شدن خسارتهای بسیار به ماالکان شود.

با توجه به قوانینی که در زمینه ی تنظیم قراردادهای این چنین بدان رجوع می شود از قبیل قانون مدنی، قانون مسئولیت مدنی و قانون آیین دادرسی مدنی، باید دانست در صورت توافق بین طرفین قرارداد و نیز تصریح در قرارداد، در صورت عدم انجام تعهد، الزام متخلف به انجام تعهد و یا جبران خسارتهای وارده بر اساس قرارداد، در مراجع قضایی قابل طرح و تقاضا خواهد بود (ماده 220 و 221 قانون مدنی)

گروه کارشناس رسمی دادگستری ساتیا - کارشناس آنلاین ارزیابی زمین کارشناسی ملک قیمت گذاری آپارتمان ارزش کارشناسی

اثبات ورود خسارت

این مطلب را باید گفت که اثبات ورود این نوع خسارت، دشوار بوده و ممکن است از توان افراد عادی غیر وکیل خارج باشد. مخصوصا اگر خسارت از نوع عدم النفع باشد، که به موجب تبصره 2 ماده 515 قانون آیین دادرسی مدنی قابل مطالبه نیست. عدم النفع یعنی خسارتی که به واسطه ی راکد و بی استفاده ماندن یا سود نبردن از آنچه در حالت عادی می تواند برای فرد مورد نظر، دارای منافع مالی باشد، وارد شده است. مثلا اگر ساختمان شما دو ماه دیرتر از موعد تحویل شود، اگر به موقع تحویل شده بود، در این دو ماه می توانستید آن را اجاره دهید و مبلغی را به عنوان اجاره بها دریافت کنید اما اکنون به واسطه ی بدعهدی طرف قرارداد، از این منفعت مالی محروم شده اید ولی این خسارت را نمی توانید قانونا مطالبه کنید. البته می توان قرارداد را به گونه ای تنظیم کرد که با این مشکل مواجه نشود.

بهترین کار اینست که اینگونه قرارداد ها تحت نظر کارشناس رسمی دادگستری در رشته راه و ساختمان به همراه یک وکیل باشد تا خطر اختلاف بین طرفین کمتر شود.

در برابر عدم انجام تعهد، کاری که باید کرد این است که طبق ماده 227 قانون مدنی باید ابتدائا دادخواست الزام متعهد به انجام تعهد داده شود یا طبق ماده 222 قانون مدنی، خواهان از دادگاه برای اجرای حکم محکومیت متعهد به انجام تعهد، کسب مجوز کند تا عمل متعهد را خود انجام داده و متخلف را به پرداخت هزینه های آن محکوم کند. مثلا اگر سازنده، ساختمان را بر خلاف تعهد، نیمه کاره رها کند و تکمیل آن مستلزم هزینه باشد، مالک نمی تواند ابتدائا از دادگاه محکومیت متعهد را به پرداخت هزینه های لازم برای تکمیل ساختمان درخواست کند، بلکه باید دادخواست  الزام متعهد به انجام تعهد را تقدیم دادگاه کند (در تهران،تقدیم دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی انجام می شود.)

بنابراین، این نحوه اقدام معمولا باعث رنجش کسی خواهد شد که طرف مقابلش تعهد خود را انجام نداده و حالا تازه او می فهمد که به این راحتی ها به حقش نمی رسد و زمان زیادی را از دست خواهد داد. اهمیت رجوع به وکیل دادگستری برای تنظیم این نوع قراردادها از این جهت است که وکیل با علم به مقررات مزبور می تواند با استفاده از خیار تخلف شرط از میزان اختلافات کم کند و در صورت عدم انجام تعهد از جانب متعهد، اختیار فسخ معامله را برای موکل (متعهد له) منظور نموده و یا طبق ماده 236 قانون مدنی، فسخ معامله را به صورت شرط نتیجه (انفساخ) در معامله قید کند.

شرط در قرارداد مشارکت در ساخت

با توجه به آنچه گفته شد وکیل دادگستری می تواند در قرارداد شرطی را بگنجاند که هرگاه سازنده ی بنا به تعهدات مندرج در قرارداد عمل نکند یا در زمان مقرر انجام ندهد، قرارداد خود به خود به صورت شرط نتیجه منفسخ شود. در این صورت، حتی نیاز به اعلام فسخ قرارداد از جانب مالک نخواهد بود و معامله به صرف تخلف از شرایط، منفسخ می شود. در چنین حالتی، دادخواست اولیه بر مبنای انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت به دادگاه تقدیم خواهد شد.

مصطفی محمدی ، کانون وکلای دادگستری مرکز

گروه کارشناسان رسمی دادگستری ساتیا (کارشناس آنلاین)
جستجوی کارشناس ارزیاب رسمی دادگستریمدیریت  گروه: مهندس مهدی شهداد 44231706-(021)
کارشناس رسمی دادگستری در رشته راه و ساختمان

تلفن: 44231706 (021)

تلگرام: www.telegram.me/MdShahdad  یا  با آیدی تلگرام: MdShahdad@
واتس آپ :Whatsapp +989122282044
اینستاگرام:  https://www.instagram.com/karshenas_online/ یا به وسیله ی آیدی اینستاگرام کارشناس آنلاین:    Karshenas_Online

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

Fill out this field
Fill out this field
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
شما باید با قوانین موافقت کنید.

فهرست